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半独立→独立!

サッシ工事、フロアタイル施工が完了しました!
あと2週間程で事務所の内装工事が完了して、少しずつ事務所用品を揃えていく予定です。

事務所 

ご存知の方も多いかと思いますが、この2年間私は収益物件を買い進めながら半独立状態でやってきました。
(要はフルコミッションってやつです!)

通っている会社には大変お世話になりましたが、このままの状態では何の進歩もないと最近感じるようになっていました。
私ももう36歳です。悔いのない人生を送りたいと思う今日この頃です。
事務所が出来次第宅建業者登録を行います。

ちなみにこうの事務所ですが店舗付き住宅をフルローンにて購入しました!1階自己使用で2階3階メゾネット住居を貸し出す予定です。不動産投資家らしい買い方ができたと概ね満足しております(^O^)

事業内容としては収益不動産の買取再生販売がメイン事業になると思いますが、今までお世話になったお客様にも引き続き仲介業としてお役に立てれば幸いと存じます。

しばらくは1人でやる予定ですが、事務所維持費はできるだけ抑えたいものです。
不動産業は通常3人とか5人くらいでスタートするケースが多いのですが、コピー機リース代、電話やインターネット、広告料は馬鹿になりません。3人以上いればうまく吸収できると思いますが、1人となると高額なリース代等は「宝の持ち腐れ」になりかねません。まあ事業に支障を来さない程度に節約はしていきたいと思います。

頑張ります!!


 
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これ安いけど買わない?

久しぶりの更新です。
早いもので今年も残すところ1週間程になりました。

今年は例年にも増して収益不動産の売買が盛んな1年だったと感じでおります。外国人も含めた新規参入組が増えたため、全国的に相場が上がり、以前ほどは優良物件が買いにくくなったと感じている方も多いかと思います。

そんな中ですが私個人としての実績はアパート3棟売却、アパート3棟、マンション1棟、戸建1棟、店舗付き住宅1棟の計6棟を購入することができました。

お陰様で2期連続の黒字を確保することができ、最近では地銀等からも融資が受けられるようになってきました。

売却が進み、空室だらけの新規購入が続いたため、一度90%を超えてきた入居率も再び70%程に下がってしまいました(^_^;)  これから繁忙期に突入しますので、油断をせずに取り組んでいきたいと思います。


収益不動産を買い始めたのは2011年の5月でした。売却も複数棟しましたが3年7ヶ月でアパート12棟、マンション1棟、戸建て1棟、店舗付き住宅1棟を購入することができました。

良い物件の購入の仕方は色々あり、各個人でやり方は異なってくると思います。今までの購入を振り返ってみたいと思いますので参考にしていただけると幸いです。

【1棟目】  
業者のブログから見つけて即1番手で買付を入れる。2番手以降で現金もいたがローン特約無しにしたので1番手としてそのまま契約できた。

【2棟目】
知り合いの業者から物件紹介。その日のうちに現地確認を行い即買付1番手、2番手以降で現金もいたがローン特約無しにしたので1番手として契約できた。

【3棟目】
レインズに掲載された物件をすぐに見つけて即買付1番手、これも業者や現金客が2番手以降でいたのだが、ローン特約無しにした結果、そのまま1番手として契約できた。

【4棟目】
健美家に登録された物件を問い合わせ、1590万を1500万に指値交渉後、条件がまとまり契約。

【5棟目】
怪しいブローカーのメルマガに登録をしてあって、そのメルマガからの紹介物件。すぐに現地に見に行って即買付1番手。絶対に欲しい物件であったため、ローン特約無しでガチガチに固めて契約をした。取引自体は全く怪しくなく健全な取引であった。

【6棟目】
以前勤めていた投資専門会社で売却の依頼が別の担当に入る。ボロボロであったが激安であったため自分が購入をしたい旨を伝え、200万の指値交渉後契約を行う。

【7棟目】
健美家に登録された物件の問い合わせ、2800万を2500万に指値交渉成立。

【8棟目】
不動産業者の個人ブログで「こんなヘンテコ物件やってます!」的な記事を見つけて問い合わせ。ボロボロで場所も良くなかったが高利回りであったため購入。100万円の指値交渉。

【9棟目】
管理会社からの紹介一斉メールの物件を購入。1250万を1150万に指値交渉、現金一括購入。

【10棟目】
レインズに掲載された物件を即新潟県まで見に行き、そのままローン特約無しで買付を提出。やはり買付が殺到したようだが、当日現地まで行ったのは自分だけであったため、そのまま1番手として契約できた。

【11棟目】
楽待に登録された物件に問い合わせ。指値をしたかったが満額から譲らなかったため、満額にて購入。

【12棟目】
新潟の管理会社のHPで以前から狙っていた売り物件があり、数ヶ月放置後指値交渉。現金にて購入。

【13棟目】
レインズや楽待に物件が登録され買付が10件以上殺到、完全に諦めていた物件。何故か3日後に再び楽待に登録されたので問い合わせをしたところ、現金客に売りたいと売主が言っているとのこと。たまたま現地の近くにいたので、現地確認後即ローン特約無しで買付けを入れ、無事購入することができた。

【14棟目】
1年以上売れていない戸建てを来週値下げするので投資用としてどうか?と大手仲介会社より入る。正直それ程欲しくはなかったが、そこそこ割安であったことや自宅に近かったことから購入を決意。また大手仲介業者特有の両手取引重視の姿勢を利用して、さらに指値ができたのが良かった。

【15棟目】
自宅近辺の店舗付き住宅。1階自己使用で2階3階は賃貸予定。これはそれ程安くなく相場だと思われる。レインズにて普通に購入。

自分の購入パターンが見えてきました。
15棟中9棟がローン特約無し
15棟中8棟がレインズや健美家、楽待等から購入

本当はローン特約ありでじっくり契約したいものですが、まだまだそこまでの人脈はございません。
正直人に勧められるやり方ではないですよね。ローン特約無しは現金がある方以外は恐いです(>_<)
私も常に現金があったわけではないのですが、ローンは大丈夫!と自信があったため、踏み切ることができておりました。ローン特約無しは刺激的でシビレます。最近は快感になってきてしまいました(笑)
それから私も無駄にローン特約無しにしているわけではなく、横から現金でかっさらわれるのを防ぐ意味合いもあります。

それから一般市場にでてくる物件でもお宝は必ずあります。だだし購入にはタイミングとスピードが重要で、中々買えるものでもありません。私自身もスピード勝負で負け続け、ローン特約無しでたまに購入できるイメージです。


一番理想的な購入の仕方は人脈だと思います。「真っ先にあの人に紹介しよう!」と思われるように行動しているとチャンスは必ず巡ってきます。私はまだそのレベルではないので、日々動き回って購入しているのです。

「これ安いけど買わない??」としょっちゅう電話がかかってくる状態を目指します!

 
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外壁塗装をしました

稼ぎ頭として活躍している坂東アパートですが、先日外壁塗装を行いました。

Before
塗装前 (5)

塗装前 (4)

塗装前 (1)

塗装前 (6)

塗装前 (2)


After
外壁2 (6)

外壁2 (5)

外壁2 (7)

外壁2 (2)

外壁2 (3)

外壁2 (1)

外壁2 (4)


今回はそれ程築古ではないので、Beforeも見た目はボロボロではありませんね。
ただし平成9年築と平成15年築で新しい方も築10年を超えてきたので、今回外壁塗装に踏み切りました。

個人的には仕上がりには満足しております。
平成15年築の方は見た目が新築風?平成9年築は渋いレトロ風になりました。

この塗装屋さんとのお付き合いはこれで5棟目で、現在は自宅もやってもらっております。さらに来月からは新潟マンションもやってもらいます。施工費も安く、また融通もきかせてもらいありがたい限りです。

この工事で今年の個人は程良い黒字になりますが、来年はかなり利益がでてしまいます。
来年も程々の黒字にするために、古い木造アパートを個人名義での購入を検討したいと思います。


 
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これは詐欺ですね

昨日に引き続き新潟マンション購入の話です。

今回の売主様は地元の方で、約12,000万をかけてこのRCを建てたようです。
昔から事業をやられていたようですが、最近はうまくいかず顧問税理士から売却を指示されたとのこと。
70歳前後のご年配の方で、耳の聞こえが少し悪いようでした。

契約業務には顧問税理士も一緒に立ち会いました。税理士にお任せしているせいもありますが、ご本人様は契約内容に関してもほとんど理解ができていないようでした。

「引渡し前に草刈りや受水槽の清掃はやっておくからね~」
私からは何も交渉しておりませんでしたが、このような嬉しいことを言ってくれました。

しかし実はこの売主様の優しさが仇となっていたようです。

仲介会社や税理士から聞いた話では、お任せしている管理会社から詐欺同然のことをやられていたとのこと。
この人は騙せるし、バレても言い訳すれば問題ないと思われていたと思います。

具体的には短期入居者を確保しても売主様には一切伝えず、管理会社が代わりに賃料を受け取っていた。また同じように駐車場も入居者以外の外部に勝手に貸して、賃料を受け取っていた等。
しかも管理料は毎月5万円!(現況月額賃料34万程度なので、14.7%の管理料です)
ちなみに共用部清掃や草刈は売主様自らがやっておりました。

宅建協会に訴えれば、それなりの処分になるのではないでしょうか。
売主様は売却するということもあり、揉めるつもりは全くないようです。(本当に優しいですね(^_^;))

こういったことを聞くと改めて地方は怪しい不動産会社が多いと思ってしまいます。
取れる人から盗るといった考え方は本当にやめてほしいものですね!

物事の理解度が鈍くなることは、年を重ねれば誰にでもあることです。私も今は騙されない自信はそれなりにありますが、30年後は分かりません。
資産運用に関しても少しずつ奥さんや子供達にも伝えていこうと思った出来事でした。

身内にしっかりとした判断をできる人がいれば防げるものもあると思います。


 
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新潟物件 売買契約!

先日新潟物件の売買契約を結びました。

片道270kmの道のりです。
CIMG1805.jpg

今回は初のRC造マンション購入となります。
今までは木造や鉄骨造が多かったのはたまたまであり、避けていたわけではございません。

あくまでも割安な物件を探していると木造が目に付きますが、安いRC造があるのであれば購入をします。
ただし収支シュミレーションをすると、手残りベースでは物足りないものがあります。

でもRCだけあって積算評価はかなり高いです。厳しいと言われる公庫の評価でも、かなりいくものと思われます。
今回はあまり無担保枠を使わなくてすみそうなので、続けて公庫を利用する時に有利に働くのではないかと考えます。

この物件はどのくらい長期で所有するかはまだ決めていないのですが、運営状況によって考えていこうかと思います。
密かに借り換えは狙っております。借り換えが1年後くらいにできそうであれば、長期保有は確実になるでしょう。


CIMG1749.jpg

CIMG1810.jpg

使われていない300㎡の更地もあります。この部分をどのように有効活用するか?も考えていかなければなりません。
駐車場は充分に足りております。

貸地?太陽光発電?もしくはこの部分だけ売却??色々可能性があります!。


 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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