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これ安いけど買わない?

久しぶりの更新です。
早いもので今年も残すところ1週間程になりました。

今年は例年にも増して収益不動産の売買が盛んな1年だったと感じでおります。外国人も含めた新規参入組が増えたため、全国的に相場が上がり、以前ほどは優良物件が買いにくくなったと感じている方も多いかと思います。

そんな中ですが私個人としての実績はアパート3棟売却、アパート3棟、マンション1棟、戸建1棟、店舗付き住宅1棟の計6棟を購入することができました。

お陰様で2期連続の黒字を確保することができ、最近では地銀等からも融資が受けられるようになってきました。

売却が進み、空室だらけの新規購入が続いたため、一度90%を超えてきた入居率も再び70%程に下がってしまいました(^_^;)  これから繁忙期に突入しますので、油断をせずに取り組んでいきたいと思います。


収益不動産を買い始めたのは2011年の5月でした。売却も複数棟しましたが3年7ヶ月でアパート12棟、マンション1棟、戸建て1棟、店舗付き住宅1棟を購入することができました。

良い物件の購入の仕方は色々あり、各個人でやり方は異なってくると思います。今までの購入を振り返ってみたいと思いますので参考にしていただけると幸いです。

【1棟目】  
業者のブログから見つけて即1番手で買付を入れる。2番手以降で現金もいたがローン特約無しにしたので1番手としてそのまま契約できた。

【2棟目】
知り合いの業者から物件紹介。その日のうちに現地確認を行い即買付1番手、2番手以降で現金もいたがローン特約無しにしたので1番手として契約できた。

【3棟目】
レインズに掲載された物件をすぐに見つけて即買付1番手、これも業者や現金客が2番手以降でいたのだが、ローン特約無しにした結果、そのまま1番手として契約できた。

【4棟目】
健美家に登録された物件を問い合わせ、1590万を1500万に指値交渉後、条件がまとまり契約。

【5棟目】
怪しいブローカーのメルマガに登録をしてあって、そのメルマガからの紹介物件。すぐに現地に見に行って即買付1番手。絶対に欲しい物件であったため、ローン特約無しでガチガチに固めて契約をした。取引自体は全く怪しくなく健全な取引であった。

【6棟目】
以前勤めていた投資専門会社で売却の依頼が別の担当に入る。ボロボロであったが激安であったため自分が購入をしたい旨を伝え、200万の指値交渉後契約を行う。

【7棟目】
健美家に登録された物件の問い合わせ、2800万を2500万に指値交渉成立。

【8棟目】
不動産業者の個人ブログで「こんなヘンテコ物件やってます!」的な記事を見つけて問い合わせ。ボロボロで場所も良くなかったが高利回りであったため購入。100万円の指値交渉。

【9棟目】
管理会社からの紹介一斉メールの物件を購入。1250万を1150万に指値交渉、現金一括購入。

【10棟目】
レインズに掲載された物件を即新潟県まで見に行き、そのままローン特約無しで買付を提出。やはり買付が殺到したようだが、当日現地まで行ったのは自分だけであったため、そのまま1番手として契約できた。

【11棟目】
楽待に登録された物件に問い合わせ。指値をしたかったが満額から譲らなかったため、満額にて購入。

【12棟目】
新潟の管理会社のHPで以前から狙っていた売り物件があり、数ヶ月放置後指値交渉。現金にて購入。

【13棟目】
レインズや楽待に物件が登録され買付が10件以上殺到、完全に諦めていた物件。何故か3日後に再び楽待に登録されたので問い合わせをしたところ、現金客に売りたいと売主が言っているとのこと。たまたま現地の近くにいたので、現地確認後即ローン特約無しで買付けを入れ、無事購入することができた。

【14棟目】
1年以上売れていない戸建てを来週値下げするので投資用としてどうか?と大手仲介会社より入る。正直それ程欲しくはなかったが、そこそこ割安であったことや自宅に近かったことから購入を決意。また大手仲介業者特有の両手取引重視の姿勢を利用して、さらに指値ができたのが良かった。

【15棟目】
自宅近辺の店舗付き住宅。1階自己使用で2階3階は賃貸予定。これはそれ程安くなく相場だと思われる。レインズにて普通に購入。

自分の購入パターンが見えてきました。
15棟中9棟がローン特約無し
15棟中8棟がレインズや健美家、楽待等から購入

本当はローン特約ありでじっくり契約したいものですが、まだまだそこまでの人脈はございません。
正直人に勧められるやり方ではないですよね。ローン特約無しは現金がある方以外は恐いです(>_<)
私も常に現金があったわけではないのですが、ローンは大丈夫!と自信があったため、踏み切ることができておりました。ローン特約無しは刺激的でシビレます。最近は快感になってきてしまいました(笑)
それから私も無駄にローン特約無しにしているわけではなく、横から現金でかっさらわれるのを防ぐ意味合いもあります。

それから一般市場にでてくる物件でもお宝は必ずあります。だだし購入にはタイミングとスピードが重要で、中々買えるものでもありません。私自身もスピード勝負で負け続け、ローン特約無しでたまに購入できるイメージです。


一番理想的な購入の仕方は人脈だと思います。「真っ先にあの人に紹介しよう!」と思われるように行動しているとチャンスは必ず巡ってきます。私はまだそのレベルではないので、日々動き回って購入しているのです。

「これ安いけど買わない??」としょっちゅう電話がかかってくる状態を目指します!

 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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