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これは詐欺ですね

昨日に引き続き新潟マンション購入の話です。

今回の売主様は地元の方で、約12,000万をかけてこのRCを建てたようです。
昔から事業をやられていたようですが、最近はうまくいかず顧問税理士から売却を指示されたとのこと。
70歳前後のご年配の方で、耳の聞こえが少し悪いようでした。

契約業務には顧問税理士も一緒に立ち会いました。税理士にお任せしているせいもありますが、ご本人様は契約内容に関してもほとんど理解ができていないようでした。

「引渡し前に草刈りや受水槽の清掃はやっておくからね~」
私からは何も交渉しておりませんでしたが、このような嬉しいことを言ってくれました。

しかし実はこの売主様の優しさが仇となっていたようです。

仲介会社や税理士から聞いた話では、お任せしている管理会社から詐欺同然のことをやられていたとのこと。
この人は騙せるし、バレても言い訳すれば問題ないと思われていたと思います。

具体的には短期入居者を確保しても売主様には一切伝えず、管理会社が代わりに賃料を受け取っていた。また同じように駐車場も入居者以外の外部に勝手に貸して、賃料を受け取っていた等。
しかも管理料は毎月5万円!(現況月額賃料34万程度なので、14.7%の管理料です)
ちなみに共用部清掃や草刈は売主様自らがやっておりました。

宅建協会に訴えれば、それなりの処分になるのではないでしょうか。
売主様は売却するということもあり、揉めるつもりは全くないようです。(本当に優しいですね(^_^;))

こういったことを聞くと改めて地方は怪しい不動産会社が多いと思ってしまいます。
取れる人から盗るといった考え方は本当にやめてほしいものですね!

物事の理解度が鈍くなることは、年を重ねれば誰にでもあることです。私も今は騙されない自信はそれなりにありますが、30年後は分かりません。
資産運用に関しても少しずつ奥さんや子供達にも伝えていこうと思った出来事でした。

身内にしっかりとした判断をできる人がいれば防げるものもあると思います。


 
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新潟物件 売買契約!

先日新潟物件の売買契約を結びました。

片道270kmの道のりです。
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今回は初のRC造マンション購入となります。
今までは木造や鉄骨造が多かったのはたまたまであり、避けていたわけではございません。

あくまでも割安な物件を探していると木造が目に付きますが、安いRC造があるのであれば購入をします。
ただし収支シュミレーションをすると、手残りベースでは物足りないものがあります。

でもRCだけあって積算評価はかなり高いです。厳しいと言われる公庫の評価でも、かなりいくものと思われます。
今回はあまり無担保枠を使わなくてすみそうなので、続けて公庫を利用する時に有利に働くのではないかと考えます。

この物件はどのくらい長期で所有するかはまだ決めていないのですが、運営状況によって考えていこうかと思います。
密かに借り換えは狙っております。借り換えが1年後くらいにできそうであれば、長期保有は確実になるでしょう。


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使われていない300㎡の更地もあります。この部分をどのように有効活用するか?も考えていかなければなりません。
駐車場は充分に足りております。

貸地?太陽光発電?もしくはこの部分だけ売却??色々可能性があります!。


 
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2件契約が決まりました

買付を入れていた北関東アパートと新潟マンションの2件が契約予定となりました。

今日は新潟の契約事前説明をしてくださるということで高崎まで行ってきました。

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やはりお膝元だけあってでっかいYAMADA電機が駅前にあります。
あまり覚えておりませんが、高崎駅に来たのは約15年振りです。イメージと違って大分洗練されておりました。

それにしても高崎は私の自宅からも遠いのですが、新潟の不動産会社からはもっと遠いです・・・。
「もしよければメールとかでも構いませんよ」と言ってみましたが、実際に会って話をした方が良いとのことですし、高崎まで来てくれるというので、断る理由はありません。

この社長さんとお会いするまでは田舎特有のいいかげんな会社かなあと思っておりましたが、かなり真面目に調査をしてくれております。

ちなみに管理ですが空室が多いので最初は日本管理センターのサブリースを検討しておりました。
色々と話を聞いているとこの会社に管理を任せてみるのも面白そうだな!と思うようになりました。
この社長さんは色々な経験と人脈があるようで、今後とも良いお付き合いができると良いかなと。

関東であれば頻繁に訪れることもできるのですが、新潟県になるとそうもいきません。

この物件はある程度はお任せスタイルでやろうかと考えております。

 
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2件の入居申込みをいただきました!

先月に引き続き今月も動きが良いです。

宇都宮アパートですがこの3連休で2件の申込みをいただきました!

グレー 洋室
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本当はもう1件申込みがあったそうなのですが、ちょっと挙動不審で怪しかったため、管理会社の判断でお断りしたとのこと。

どんなに苦しい時でも「誰でもいいから入れちゃって!!」は危険です。
後々自分の首を絞めることになりかねないので、そのへんの妥協はしたくないものですね。

ところでこのアパートは毎週報告を受けておりますが、案内成約率は5%程度だと思われます。
今までも毎月10~15件前後は案内してもらっていますが、決まらない月もありましたから。

え~そんなに低いの!と思われるかもしれませんが、希望とかけ離れているお客さんも案内しているそうなので、ことごとく断られるそうです。

私としては希望と違うお客様まで案内してくれて大変感謝をしております!

これで14世帯中10世帯が入居予定になり、満室も見えてきました。
また8月下旬から動きが良くなるとの地域特性も分かってきました。

こういった積み重ねが来年の戦略に活かすことができます。

 
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またまた買付を入れました

先日のエンジン警告灯点灯の件、とりあえず様子見になりました。

一日でランプが消えたこと、それからエンジンオイルの量が減っていたこともあり、とりあえずオイル補給で終了しました。
ここ1年程は毎回エンジンオイルの量が減っていると言われます。

今まで7000~10000kmで交換しておりましたが、今後は4000kmくらいで交換を頼もうかと思います。
あまり詳しくない整備士さんでしたが、一旦様子見でも良いと言われたので様子見です。


さて昨日は北関東のアパートを見てきました。

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室内は至って普通の状態です。
少し指値をしたかったのですが、満額以外受け付けない雰囲気だったので、満額にて買付を入れました。

融資はどうするか迷うところですが、とりあえず地銀に持ち込んでみたいと思います。
耐用年数は切れているので厳しいかもしれません。
私としては売価の7割融資、期間10年で構わないと思っているので、プロパーローン等で何とか貸してくれる金融機関を探したいと思います。

これで現在5件の買付を入れております。全部まとまることはないのですが、まとまっても資金面は何とかしたいと考えております。

 
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どうやら逮捕されてしまったようです

割と順調な坂東市アパートですが、どうやら逮捕者が出てしまった模様です(´д`)

実は5月から滞納している人が1人いて、今月で滞納5ヶ月目となっております。
管理会社から詳しく話を聞くと、最近お金がないからか窃盗をやらかしてしまったらしく、現在捕まっている状態のようだとのこと。

この管理会社は6ヶ月の滞納保証を独自にやっているので、今まで滞納は明細には反映しておらず、私は知りませんでした。
現在は管理会社が保証人に対して、賃料請求及び明け渡しの督促をしている状態です。

私「そうでしたか~大変でしょうけど引き続きお願いします。ところで賃料は保証会社から入金されていたのでしょうか?」

管理会社「実は手続きをうまく騙されて?保証会社には加入していなかったのです。なので弊社が全て負担している状況です」

ええ~!そうだったんですね・・・・。

こういう時は管理会社の6ヶ月保証が本当にありがたく感じます。
10月分までで6ヶ月保証が切れますが、それまでには退去をさせる方向で、保証人とは打ち合わせをしているとのことです。

どうなるか分かりませんが、とりあえずは管理会社にお任せで待ちの状態ですね。
別の投資家さんのブログでも逮捕者の話はちょくちょくでてきます。焦らず淡々とやっていこうと思います。

空室が1戸増えてしまいますが、外壁塗装ももう少しで終わるので、引き続き募集活動を頑張ってもらいたいと思います!

 
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金利が1%以上安くなりました

私が最初に購入したふじみ野アパートですが、日本政策金融公庫で借り入れをしております。

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この度金利が2.75%→1.55%に下がることになりました!
何で下がったかというと少々複雑です。

平成23年4月にこのアパートを購入するのに期間10年、750万を無担保で借入しました。
(当時は担保力に関わらず金利は一定でした。無担保でも750万くらいは可能で、金利も一緒なので、無担保を選びました)

その後2棟目~4棟目を購入する時に、1棟目の債務も一緒にして根抵当権を設定しておりました。なおふじみ野には担保を入れず、無担保であった自宅に根抵当権を設定しました。

そしてここ最近2棟目~4棟目を売却しました。

売却後にあることに気づきました。
1年半程前から公庫の借入金利は物件の担保評価によって上下するということを。

2棟目~4棟目を売却後現在はふじみ野アパートを自宅の根抵当によって借りている状況です。

借り入れも3年以上返済が進み、現在は500万でした。自宅の評価もそれなりなので、試しに公庫に聞いてみたところ、「そうですね~金利を下げるだけはできませんが、修繕費等で追加100万を借りて頂ければ、金利を下げることができます」

現在手続きをしておりますが、借り入れ600万(100万追加融資)になり、金利が1.2%安くなりました!!

これで全ての借入金利が1%台になったので、より返済が早く進みます(>_<)

根抵当権は分かりづらいな~って思っておりましたが、初めて根抵当権でよかった!と思いました!

ふじみ野アパートは無担保なので、三井トラストL&Fの共同担保にも使えます。

適当に買っているつもりでしたが、全てがうまく回っているようです。
引き続き頑張ります!!

 
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もう買ってもいいでしょ!

昨日は新潟県で気になる物件があり、片道270kmの距離を走ってきました。

当然高速を利用するのですが、往復で7時間以上は車に乗っているので疲れます(´Д` )
満額にて買付を入れましたが、まだまだ物件について分からないことだらけで、他にも購入希望者がいるようで、どうなるか全く分かりません。

これで現在4件買付をいれておりますが、全てまとまることは当然ありません。
2番手あり、指値をしている物件もありです。ただし万が一全てまとまっても、何とか購入できるようにプランニングはしております。

それから指値前提にはなるが、興味のある物件も複数あるので、様子を見ながら引き続きチャレンジしていくと思います。


さてタイトルの件ですが、今回は収益物件の話ではありません。

実は昨日高速を飛ばしている時にエンジン警告灯が点灯してしまいました。

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車には全く詳しくなく、どうなるか分かりませんが、とりあえず整備工場に明日持ち込みたいと思います。

「もう買ってもいいでしょ!」

良く同業者や同僚に言われます。不動産会社の人間だけではないかもしれませんが、歩合のある営業職はロレックスや高級車を好む傾向があります。ちょっと儲かった月があると、すぐに高級車、高級時計を購入し、飲み歩くのでお金はあまり貯まりません。

そんな方達からすると、複数棟運営をしている私が高級車や高級時計を買わないのは不思議なようです。

まあお金をバンバン使った方が経済も活性化しますし、さらに大きなお金を得ることができるとの考えも分かりますが、そういった考えは私には合わないので、自分流でお金とは向き合っていきたいと思います。


でも23万キロ走行した愛車ストリームはそろそろ手放して良いかもしれませんね(^_^;)
整備工場に持っていって、その結果次第では購入を検討します!

 
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賃貸の動きがでてきました

毎年のことですが5月~8月は本当に賃貸が決まりにくいです。
今年もやはり動きが鈍かったので、来年はもっと綿密に対策を練ろうと思います。
5月に決まらなければ6月~7月にも決まらない可能性があるので、思い切った条件緩和が必要でしょうか。
毎月1人程度の入居がありましたが、空室が多い現状からするとまだまだ対策不足でしたね。

それでもお盆明けからは急に動きが良くなり、4棟でそれぞれ1件ずつ入居が決まりました!
これで現在の入居率は約86%になりました。

徐々に良くはなっているのですが、おそらくまた空室ボロ物件を購入することでしょう。
その時は60%~70%の入居率に逆戻りしそうです(^_^;)

入居が決まった物件の一つを紹介します。
場所は埼玉県ふじみ野市です。

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このようなリフォームをした結果、相場より2000円程高い金額で、申込みをいただきました。
実は一度先月申込みをいただき、8月28日入居予定だったのですが、前日の27日にキャンセルが入ってしまいました。
管理会社からそのように連絡が入り、「そうですか~残念です・・・引き続きお願いします!」とのやり取りをした数日後に、「申込みを再度いただきました!今度は大丈夫だと思います!」とありがたい報告を受けました。

この物件は私の中では唯一都会に分類されております。(笑)
募集の動き、雰囲気等がイメージしてた都会特有の動きであったと感じることができました。

7月上旬にリフォームが終わり、募集を開始しました。
お盆前に状況を聞いたところ、何と案内は12~13件はあったということです!

それだけ案内があって決まらなかったのも問題ですが、それだけの案内は他の地方物件ではまずないので、私にとっては本当に新鮮でした。しかも管理会社だけでなく、地元の会社数社が案内に行ってくれたとのこと!これも普通のことなのですが、田舎の物件の場合は管理会社の自社付けが中心となり、他社とのやり取りは少ないものなのです。

そして管理会社と相談した結果、初期費用を少し安くすることにより、あっという間に申込みをいただくことができたのでした。

これを経験すると都会での賃貸経営(ふじみ野は都会ではない!??)もいいな~ってちょっと思ってしまいました。
こういう場所ですとちょっと対策打つだけて、簡単に満室にできると感じてしまったのです。
地方ですと人の出入りが圧倒的に少ないので、対策を打っても、効果がでるのに少し時間がかかります。

ある程度の規模になると都心の物件を買い進めるカリスマ大家さんの気持ちも分かります。

でも私は地方好きなので、まだまだ地方攻めになるとは思いますが(^O^)

 
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そろそろ買えそうな予感が・・・

先日買付けを入れていた川口アパートですが、残念ながら流れてしまいました。

お盆を挟んでしまったため、売主の売り意欲が減退してしまいました。
身内に改めて報告したところ「今は売り時じゃない!!」と言われたらしく、残念ながら売り辞めとなりました(´Д` )

買付を入れてから1ヶ月以上経ったため、薄々こうなることは予感しておりました。

GW、お盆、正月をまたいでしまうと気が変わることが多い(買主、売主両方)ので、その前に売買契約を交わすのが鉄則です!!

景気が上向きの時は・・・・「もっと待てば高く売れるのではないか!?焦らないで!」
景気が後退している時は・・・「今売ったら叩かれるよ!焦らないで!」 と言われる・・・・

よくある話ですよね(^_^;)

この物件は駄目でしたが、最近月に3本程度は買付を入れております。

2番手だったり、指値通らずであったりで、まだ契約には至っておりませんが、ボチボチ契約できる感触はあります。

2~3棟一気にまとまることもあるかと思いますので、ローンの段取りは予めしっかりやっておこうと思います。
強気なことを言っていて、まとまったけどローンがでない!は格好悪いですからね。

イメージとしては年内に6000万~10000万は購入したいところです。

 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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