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深谷アパートの内装リフォーム

去年の12月に購入し、2月にリフォームが終わった物件です。

こちらの物件は8世帯中6世帯空室の物件でした。

before
内装 (2)

内装 (1)


after
内装 (2)

内装 (1)

内装 (4)

内装 (3)

内装 (5)

内装 (6)

ミニキッチン (2)

ミニキッチン (3)

ミニキッチン (4)

ミニキッチン (5)


いつもお願いしている職人さんが宇都宮アパートで作業をしていたため、こちらは試験的な意味も込め管理会社にデザインも含め丸投げしました。

かかった費用は30万×6世帯=180万で当然安くはありませんでした。
でもお陰様で現在8世帯中7世帯まで入居が決まり、満室目前です。

管理会社に丸投げするメリットは何が何でも埋めるといった意気込みを持ってもらえることでしょうか。

自分で手配して2~3割安く施工し、管理会社と上手にコミュニケーションを取って、動いてもらうのがベストですが
丸投げすることによって責任感を持ってもらう。こういったやり方も覚えておくと良いでしょう。
ただし丸投げしても全く責任感がない管理会社もあるので、そのへんはきちんと見極めましょう!


 
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W銀行に正式申込みをしてきました

先日訪れたW銀行に行ってきました。

先日相談をして、本日は申込書の記入です。
前向きに検討とのことですが、最終的には埼玉県信用保証協会判断になるとのことです。

今回の保証協会とは実質金融機関の子会社のケース(信用保証会社)ではなく、県の信用保証協会の保証付きでの融資を受ける方法になります。

いきなりプロパーローンを受ける方法もあると思いますが、まだまだ信用力のない私は埼玉県信用保証協会の保証付きの融資からスタートできればと思っております。

ちなみに仕組みとしては万が一私が返せなくなっても、公的機関(保証協会)が100%保証してくれるので、金融機関は貸し倒れのリスクがなくなるので、積極的に融資をしてくれます。

ただしこの借り方は長期融資が組めないケースが多いので、物件の購入には不向きな部分はあります。
なのでこの融資で実績を作り、いずれプロパーローンで長期借り入れをするのが目的になります。


借入希望870万 
期間3年
金利1%後半(別途保証料あり)


この条件で申込みをしました。
無担保で870万は凄いと思いますが、決して小額ではないので、審査落ちも覚悟はしております。

ちなみに870万は所得税の支払いのため、期間は3年程度にしてくれと言われました。
これが修繕費や小ぶりの物件購入だったらもっと長く組めるかもしれません。


それから最も気になっている部分を聞いてみました。

私  「仮にこのローンが通った場合、次回物件購入の融資はどのくらい待てば検討できますか?返済実績は数ヵ月必要ですよね?」

行員 「ローンをだした実績があれば、すぐにでも検討はできますよ」

ありがたいお言葉です。
ただしあまり期待しすぎると後でがっかりするかもしれないので、話半分で聞いておきます (^_^;)

2~3週間で合否がでるとのことなので、その時はまたご報告をいたします。


 
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共用灯 LEDに変更

今日は坂東市アパートに行ってきました。

このアパートは2棟32世帯あり、私の所有物件の中でも一番の大きさですが、やはり共用電気代も1番なのであります。
受水槽のポンプが電気代を高くしている要因ではありますが、蛍光灯が18個あるのも大きいと思われます。

20Wの蛍光灯を蛍光灯型LEDに取り替えたらどうだろうか??
色々と検証した結果、LEDに変更すると月々の電気代が約1700円安くなることが分かりました。
ちなみに現在の電気代は10000円~11000円くらいです。

早速1個1680円でネットで購入して、本日取り付けをしてきました。まだ使える蛍光灯を交換するのは少々気が引けますが、この値段だと約18ヶ月で元が取れる計算になります。

ちなみに昼光色昼白色だともう少し安く購入できる場合がありますが、私は照明関係は常に電球色を使うようにしております。

白っぽく無機質なイメージの昼光色、昼白色に比べて電球色は落ち着いた感じでムードがでます。

世界遺産のライトアップでも必ず電球色が使われているので、やはり良く見える(ごまかせる??)のは電球色の方なのでしょう。


IMG_0666.jpg   IMG_0669.jpg
変更前                 変更後


昼間の写真なので違いは分かりにくいのですが、夜は結構良い感じになっていると思います。

その辺のお店だと2000円~3000円以上するのですがネットだと安いです。
1年半~2年で元は取れると思いますので、長期保有の方は早めに取り替えた方が良さそうですね!


 
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消費税増税に備える

4月から消費税8%に上がりますが、あるデータによると年収500万の人は年間約7万円負担増になり、年収1000万の人は約12万円負担増だそうです。

これが来年10月からは10%(予定)にもなるわけですから、さらに負担は増えていくわけであります。

我々不動産オーナーも管理費や修繕費は当然に負担増になります。
私も基本はアパート再生型事業をやっているため、増税の影響はもろに受けるわけなのです。

年間1000万の修繕をやると仮定しても30万増に・・・来年10月からは50万増になってしまいますね(ーー;)

それで運営が苦しくなるわけではありませんが、増税分を補う戦略を考えていかないとと思った次第なのです。
ただし節約を意識しすぎると、事業拡大に悪影響を及ぼす場合があります。

無駄をカットして、さらなる拡大を目指す!!
今年のテーマの一つですね!


事業拡大に悪影響を及ばさないもので、割とすぐにできるものを考えてみました。一般的なことでもあるのですが、皆さんも参考にしていただけると幸いです。

【生命保険の見直し】
ライフネット生命(定期保険)と県民共済に入っておりましたが、ライフネット生命を解約しました。
そもそも3年前1棟目を購入した時に、団信を付けない代わりにライフネットに加入したもので、
3年が経過し資産と負債のバランスが大幅に改善されたため、解約しても問題ないと考えました。

【通信費の見直し】
以前はガラケー、iPhone(ソフトバンク)、自宅パソコンはauひかりを利用しておりました。これらの費用は毎月約16,500円でした。
現在は電話はガラケー、ネットは解約済みのiPhoneと自宅パソコンをWimaxで接続しております。費用は約毎月8,600円に削減されました。約8,000円のコストダウンです。使用にストレスは特に感じておりません。

【ふるさと納税の活用】
去年から大分話題になっておりましたが、ど~せ大したことはないとあまり気にしておりませんでした。
でも調べると確かにそれなりのメリットがあるのでした・・・(^_^;)
イメージとしては50,000円を寄付すると各市町村から約25,000円もの特産品がもらえるのです。※
その後年度末の確定申告で48,000円還付されます。単純計算で2,000円の負担で25,000円の特産品を手に入れることができます。ただし人気のある市町村は競争が激しいので、早めに打ち切りになるようです。

※所得額によって限度額等条件は違ってきます。

【自動車関係】
まず自動車保険。ネット系は安いのでお勧めです。それから意外と無駄な補償が多いので、思い切って削ることも可能です。それから車に関しては色々と考え方はありますが、私は基本的に長く乗ります。まあゴミを運んだり家具を運んだりが多いので、そんなに良い車はいらないのですが、22万kmを走ってもまだまだ調子は良いです。メンテナンスをしていれば長く使えるのはアパートと一緒ですね!


基本的に手間がかからず、それなり効果のあるものを紹介しました(不動産投資での節約ではなく、生活する上での節約でしたね(^_^;))。
逆に常に手間がかかって、ストレスも溜まるようなことはお勧めできません。食費をケチるや頑張っても数百円しか変わらない光熱費をケチるとか。

こういった考えを賃貸経営にも応用してコストダウンを図る。
   ↓
確定申告書(決算書)が良くなる。
   ↓
銀行格付けが上がる
   ↓
融資を勝ち取る!


この流れを目指します!!

 
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地銀に突入してきました

昨日はW銀行とG銀行に行ってきました。

W銀行には所得税の融資を依頼、G銀行には坂東市アパートの借り換えの依頼です。
アパート経営を始めて3年が経ちましたので、そろそろ地銀にもお世話になりたいと思った次第です。

今まで日本政策金融公庫からの融資で物件を購入してきましたが、これ以上公庫から借りるのはまだまだ時間が必要でした。
さらに購入していくためには地銀対策がかかせません。

融資は良いとも駄目とも言われなかったので、両方とも全くもって方向性が分かりません(^_^;) 
今月中には方向性が分かるそうなので、とりあえず待ちの状態ですね。


私の運営状況を客観的に判断すると
【プラス部分】
返済比率が低い
今まで自己資金をかなり投入している
売却2件の実績がある
黒字の確定申告及び決算書

【マイナス部分】
エリアが広すぎる
耐用年数が残っている物件が少ない
売却2件をマイナスに見られる?


坂東市の返済比率は現況でも20%を切っており満室時には16%くらいになります。
収益性は全く問題ありませんが、あとはエリア(調整区域)でしょうか。

銀行用の書類もいくつか作成したので、これからは色々な金融機関とコンタクトを取っていきたいと思います。


 
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良い物件がないと言われていますが・・・

最近良い物件がないんですよ~・・・

皆さんも耳にタコができるくらい聞いているのではないでしょうか。

確かにここ最近は積極的にご紹介できる物件情報が少なくなっております。これは都心部に限らず地方においても言われていることですね。

そんな中最近多いパターンが2~5年前に購入した投資家さんが売主で、購入価格よりも数百万~数千万上乗せして売りにだすケースです。
当然中々売れないと思っていても、すぐに買付が入り終了となることも非常に多くなっております。


今は売り時!!とも言われておりますが、これから1棟目を買われる方はそうはいきませんよね・・・。

でも物件が少ない中、優良物件をうまく購入している方も数多くいらっしゃいます。
そういう方は人よりも熱意と行動力があるのは言うまでもありません。


私が考える良い物件情報を購入するパターンはいくつかあります。

①力のある不動産会社(営業マン)と仲良くなり、良い情報を真っ先に紹介してもらう。

②暇さえあれば各種ポータルサイトや不動産会社HPを確認して、登録と同時に問い合わせや現地確認を行い、買付を入れる。

③数ヵ月~1年以上売れ残っている物件で大幅な指値を入れて安く購入する。

私の場合は①と②で物件を購入しております。
よく本当に良い物件情報は業者間で取引をするので、絶対に個人に回ってこないと言われておりますね。これは半分は合っていますが、半分は間違っていると思います。

不動産会社といっても収益物件に関しては素人の会社が非常に多いものです。そういった会社は例え良い物件でも、その価値が分からないため、いきなり一般に売りにだすことも多いです。また知識のない会社は優良物件情報を他社からもらっても、判断がつかないため見送ることも多いのです。
そういった理由から業者買取価格並みの金額で購入することも不可能ではないわけです。

またそういった会社がいきなり優良物件をネット掲載することもあるのです。
当然問い合わせ殺到!すぐに契約!となるのですが、一般の方にもチャンスはあるということなのです。


でもそういった物件を見つけられても、すぐに資金調達ができなければ、購入は難しいということになってしまいますが・・・。

どこの銀行でどの程度借り入れができるか。これを事前に把握しておくことは重要です。資金面の問題がなければ、1番手さえ取れれば何とか契約まで持ち込むことは可能です。

ところで③に関しては私はあまりやらないのですが、これで成果をあげていらっしゃる方も多いですよね。
大幅な指値は売主側に嫌味を言われることもあるので、不動産会社もあまり積極的には動いてくれません。金額を伝えたら笑われてしまうこともしばしばあります。
それでも1件1件根気強くトライしていけば、思わぬ宝物に巡りあえるかもしれません。これはスピード重視ではないので、じっくりと検討できるのが良いところです。


①~③のパターンを紹介しましたが、これ以外にも色々パターンはあり、その人にあったやり方があるでしょう。
それから下記のことも意識してやっておくと良いと思います。

・物件の現地確認を数多くやっており、瞬時の判断ができる。
・不動産会社へのレスポンスが早い。
・勤め先や年収、資産背景等個人情報はどんどん開示する(怪しすぎる会社にはどうかと思いますが・・・)


私も去年4棟購入して自己資金が底をついてしまいました。早く貯めて追加購入したいものです(^O^)


 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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