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売却したくなる物件とは

私は約3年前からアパートを買い始め、今までに10棟購入をしてきました。
そのうち去年2棟売却をしております。

何故売却をしたのですか??やはり厳しいエリアだったのでしょうか?

これはよく聞かれることなのですが、私の場合は決してそのような理由ではありません。
売却後もネットで賃貸状況を確認するのですが、退去があってもわりとすぐに埋まっているようです。
正直なところ「また満室になっている!もったいないことをしたかなあ・・」と思ったりもしています。

通常売却を決断する物件とは・・・
・思ったより入居が決まらない
・修繕費がかさむ
・減価償却が終了した
・遠い、疲れる
・高く売れるから


こんなところでしょうか。
高く売れるから!というのも私が売却した理由の1つではありますが、結構売却の後押しになるのは

管理会社との関係が希薄だからということもあります。

何ていうか管理会社と密な関係を保っている間は、この関係を末永く持続させたいといった感情が芽生えます。

逆に何となく管理会社と距離感があったり、小さな不満が積み重なった瞬間は売却したい気持ちになります。

いや~これはビジネスの観点から言ったら、そんなことで売却のタイミングを決めるべきではないと分かっておりますが、近々売却を考えている時に
「大家さん!スタッフ一丸となって何とか満室を達成しました!これからもよろしくお願いします!」
と言われてしまうと売却する気持ちが薄れてしまうものです。


やはりビジネスはお金だけではないということでしょうね。
あくまでビジネスライクに振舞うか、感情に忠実に行動するか、この辺は人によって全く異なってくると思いますが
うまくバランスをとってやっていきたいものです。


 
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大雪の影響

まさか2週連続で大雪が降るとは思っておりませんでした。

先週は25年振りの大雪でしたが、この前の金曜日は観測史上最大だそうです(エリアによります)。
確かに埼玉県においても、自分が栃木県に住んでいた時にも経験したこともないほど、雪が積もっておりました。

CIMG1479.jpg

土曜日は出勤しようと駐車場まで行きましたが、車が全くだせなかったためお休みをいただきました。
今回は大雪が降った翌日が暖かかったり、雨が降ったりしていたので、雪が凍らなかったのがせめてもの救いです。
これで凍っていたりしたら、事故の件数も増えていたことでしょう。


山梨や群馬県では現在においても数百台の車が立ち往生しており、自衛隊による復旧作業が行われております。
当然小さいお子さんやご高齢の方もいらっしゃると思うので、早期復旧を祈ります。


さてこのような大雪があると、当然に賃貸経営にも大きな影響を及ぼします。

私の物件は雨漏り等の被害はありませんでしたが、各管理会社に確認を取ったところ、昨日今日は大雪による不具合続出でドタバタしているようです。

こんな時に空室どうですか~といった電話だけを入れてもイラッとされてしまうと思ったので、雪の影響等を聞き近々訪問したい旨を伝え電話を切りました。

今月から本格募集を始めた物件がいくつかありますが、この雪の影響もあり、動きがほとんどありませんでした。
この2週間はお客さんの来店も少なかったようで、来週再来週にどっと部屋探しの方が増える可能性が高いです。

それに備えて、管理会社との打ち合わせを近々したいと思います。

また雪による被害がないかは、自分の目でも見る必要がありますので、可能な限り現地を訪問したいですね。

今回の雪、本当は自分のアパートの雪かきは大家がやった方が良いのかもしれませんが、自宅前の道路の雪かきでいっぱいいっぱいで、とてもアパートまでやる根性はありませんでした・・・・。

そういえば札幌のアパートでは、雪に埋もれた状態での案内は決まりにくいと聞いたこともありますし、写真もできる限り雪がない時期に撮影するとのこと。

こんな時でも自分のアパートの雪かきをしっかりやる大家さんは、入居者や管理会社から好印象を持たれるのでしょう!


 
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外壁塗装前後 1K8世帯アパート

今日は朝からまた雪が降っております。
先週もそうでしたが賃貸のお客さんは来週に流れたりするものでしょうか?
来週くらいにキャンペーンをもってくるのも一つの方法ですね!


さて先月購入した深谷アパートの外壁塗装が完了しました。

berore
塗装前 (4)

塗装前 (1)

塗装前 (3)

塗装前 (2)


after
塗装後 (3)

塗装後 (2)

塗装後 (5)

塗装後 (4)
伸び放題であった植栽を便利屋さんに切ってもらいました。
スパッっ全部切ってしまっても良いのですが、一応目隠しとして残しておきます。

塗装後 (1)

塗装後 (6)


今回は屋根がブルーということもあり、全体を無難な色で仕上げました。
今回の費用は約80万円でした。


 
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大雪後の巡回

一昨日は久し振りに夜更しをして、オリンピックを見ておりました。

いや~ハーフパイプの銀、銅メダルは本当に感動しました。
スノボ系はまだまだ欧州勢には勝てないと勝手に思っていたので、ここ数年での日本人の成長、若手の台頭には本当に驚きました。

最近年を取ったせいか、昔よりも感動しやすくなってきています。
20代の頃はスポーツは勝った負けたくらいしか気にしていませんでしたが、最近はメンタルの部分を注意深く観察をしたり、今までの本人の努力を想像して勝手に熱くなったりしておりました。

私とはやっていることは全く違いますが、スポーツ選手の取り組む姿勢や考え方は本当に勉強になります。
自分が10代の頃は・・・と考えると本当に尊敬します。


さて先日大雪がありましたので、ふじみ野、本庄、深谷アパートに物件の確認をしてきました。

雪の影響ではないのですが、ふじみ野アパートは以前直したサイディングのヒビが再びでてしまったので、塗装屋に連絡をして直してもらうように依頼しました。

それから本庄アパートでも雪の影響ではないのですが、昼間にもかかわらず共用灯が付けっぱなしになっていたので、便利屋さんに見てもらいました。

CIMG1478.jpg

センサーの故障だと思っておりましたが、もともとセンサーは付いていなかったため、点灯しっぱなしの状態とのこと。
(購入後はずっと点いていなかったため、1ヶ月程前に直してもらっていたのでした)

共用灯は1個だけなので、そのままでも電気代にはそれ程影響ないと思いましたが、便利屋さんが
センサー取り付けを5000円でやってくれるそうなので、そのままお願いしました。

やはり巡回して注意深く観察すると中古アパートは何かしらあるものです。

これからも継続して巡回はしていこうと思います。


 
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不動産投資で破産!

今日のタイトル、借り入れをしている以上は誰にでも可能性はあることですね。

でも私のお客様や、今までの会社のお客様でもこのような話は聞いたことがありません。
少なくともこの10年くらいで始めた方は、ほとんどの方がトータルではプラスになっているのではないでしょうか?

でも収益物件の任意売却物件は数多くありますし、競売もいつの時代においても一定数はございます。

不動産投資で10%回っているはずなのに何故??安全な投資じゃないの??と思われる方もいらっしゃるかと思います。またこれだけそれら破産案件がでてくるというこは不動産投資は難しいのではないか!?と感じたりもするでしょう。

ただ実際に任意売却の物件等の話を聞くと、ほとんどのケースが本業がうまくいかず、最初は賃料収入を本業の資金に当てているものの、それでも追いつかなくなって、返済不能に陥るといった流れが多いものなのです。

それ以外はバブル前後に利回り無視のもの凄い高い物件を購入してしまい、毎月赤字垂れ流しのケース、
全くキャッシュフローが出ない物件(特に新築ワンルームマンション)を複数購入してしまい、毎月赤字垂れ流しのケース、があるでしょうか。


まとめると特別悪い物件を購入するか、無茶な返済計画を立てなければまず大丈夫ということは言えると思います。

こんな買い方には注意してください。(地主さんではなく、お金を増やしたい一般サラリーマンや投資家さんが基準のお話です)

・新築ワンルームマンションを複数購入して毎月赤字を垂れ流す。
・早く借金を返すために借入10年とかでローンを組み、毎月ほとんど手残りがない(すでにキャッシュが厚いか、他に安定的な収入があれば問題ありません)
・節税や生命保険代わりをアピールしてくる業者の物件。本当に儲かる物件の場合は税金が多少上がるのはやむを得ないことです。いかに少なくするかがポイントにはなりますが。
・ローンがでるからといって、相場より高い物件を買ってしまう。


新築ワンルームマンションで儲けるのは難しいです。でも中古だったら何でも良いわけではなく、ある程度の目利きが必要にはなります。

もし検討中の物件がありましたら、お気軽に私にご相談下さい。
業者の人間ではございますが、客観的な目線でアドバイスができると思います。


 
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賃貸モデルルームに挑戦!2

昨日はすごい雪でしたね。埼玉でここまで降ったのは私は初めての経験です。

CIMG1477.jpg

所々で立ち往生している車がありました。
流石にノーマルタイヤだと昨日は厳しかったのではないでしょうか?

私の車はスタッドレスですが、自宅前50mで立ち往生してしまい、近隣の方の助けも借りて何とか車庫に入れることができました。その流れで自宅前の道路の雪かきをして、今日は腰が痛いです(>_<)


さて先日IKEAに調達してきた家具ですが、宇都宮アパートに設置をしました!


IKEAなのですべて組立です。
組立 (1)

組立 (2)

ソファの組立は初めてです。
組立 (3)


出来上がり!!
全体 (1)

全体 (2)

お気に入りのソファ これは自宅で使用しても良いですね。
ソファ

小物

扉
この何でもない赤い扉が一番苦労しました。これでだけ1時間以上かかってしまい、しかも仕上がりにもズレが生じてしまっております。
マニュアル通りにどうやってもピッタリはまらなかったです。

試しにネットで「IKEA  不良品」等で検索するとたくさんでてきました(^_^;)
書き込みを見ると、購入後のアフターフォロ-はほとんど期待できないとのこと。

何個かに1個は不良品があると思っていたほうが良いかもしれませんね。まあ基本的に接客サービス無しでこの価格が実現できていると思うので、ある程度は割り切ったほうが良いでしょう。


今回の費用は約5万円です。
どの程度効果があるか検証していきたいと思います。


 
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賃貸モデルルームに挑戦! IKEAにて調達

今日は20年に一度の大雪になるかも!?とのことですね。
こんな日は外にはでないで、一日事務作業に徹するのが良さそうです。


さて、先日以前から一度やってみたかった「賃貸モデルルーム化」を実践しようとIKEAまで行ってきました!

最寄りのIKEA新三郷まで1時間45分くらいはかかりますが、今度立川にもできるそうなので、そこが最寄りになるのでしょうか。

個人的にIKEAの商品は大好きです。価格は安いのに、その安さを感じさせない、それなりの高級感があります。
ちなみにニトリは安いのですが、ちょっとニトリっぽさを感じてしまいます。でも比較的近所にあるので、使い勝手は良いですね。

IKEA (1)
IKEA (2)
テーブル

お~これはかっこいい!
ホワイト
でも高いので止めておきます。
ホワイト価格

こちらにしておきました。
ソファ

全部で90kgだったので配送を検討しましたが、宅急便ではなく引越し便となり、受け取りが難しいため結局車で運ぶことにしました。
何とかギリギリ入りました!
霆垣convert_20140208100005

設置後の写真は後日アップいたします。


 
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内装リフォーム後 宇都宮アパート

本日は宇都宮アパートのリフォーム仕上がり確認をしてきました。

before
内装4
内装
内装3
トイレ
キッチン


after
コンクリート
グレー 洋室
洋室 グリーン
レンガ
DK.jpg
キッチン
写真では分かりませんが、グリーンは結構インパクトありました・・・

DK 薄い木目
DK 濃い木目
DK レザー
玄関
和室
洗面台
トイレ
ドアフォン
シャワー類
キッチン水栓

アクセントクロスやキッチン、洗面台のダイノックシートは部屋ごとに数パターン作りました。
エアコン、ウォシュレット、テレビドアフォン取り付け
さらに今回はキッチン水栓、シャワー水栓も交換です。

実際にやってみると色々と分かってきます。
個人的にはコンクリート柄のアクセントクロスが気に入りました。

リフォームをしたのは2DK8世帯及び1K2世帯で合計約400万の施工費でした。

早期満室を目指します!!

 
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事後申請も可能

1月下旬に決済2件、昨日契約1件がありました。それから1月は自分の物件のリフォーム打ち合わせ等があり
結構ドタバタしておりました。

お客様から購入数ヵ月後に満室になりました!とご報告いただくのが何よりも私の励みでございます。
購入していただいた物件が全く埋まらないでは私も少なからず責任を感じてしまいます・・・。
私にお手伝いできる部分は何でもしますので、是非お気軽にご連絡ください!


さて先日火災保険の申請について簡単に紹介をさせていただきましたが、今日は事後申請についてのお話です。

先日の記事を見て、
「あ~ あの修繕も火災保険を使えたのかな-!?」
と思われた方もいらっしゃったのではないでしょうか。

まだ諦めるのは早いです!!

実は火災保険は事後申請というものも可能であり、先に修繕をやっておいて、事後でも申請をすることができます。
最長で2年間も遡れるそうなので、1~2年前にやった修繕も保険の対象になります。

当時の見積書や写真があればベストでしょうが、無くても申請はできるようです。

さらには売却済み(保険解約済み)の物件でもできるそうです!
実は私も去年の8月に売却した深谷アパートがありますが、去年の1月くらいに保険の対象になりそうな風災がありました。

埼玉北部や群馬県は冬季になると「赤城おろし(上州空っ風ともいう)」といった強い北風が吹き荒れます。
その風により外灯が割れ、ベランダの仕切り(避難時突き破るもの)が吹き飛んでしまったのです。

今考えると完全に保険の対象となりますが、当時は気づかずに自費で修繕をしておりました。

当時の火災保険は免責金額5万にしてあるので、保険がおりても大した金額にはなりそうもありませんが
申請したみたいと思います。

また動きがあればご報告いたします。


 
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この2ヶ月が勝負です

直近で購入した3物件の空きが多い状況です。

去年の8月購入那須塩原市アパート    12/18室入居
去年の12月購入宇都宮アパート      4/14室入居  本日リフォーム完了!
今年1月購入深谷アパート        2/8室入居   3日前にリフォーム完了!

この3物件が埋まれば、全物件ほぼ満室が達成できそうです。
那須塩原市は購入後退去ばっかりであまり動きは良くありません。

宇都宮と深谷はリフォームが完了して、何とか繁忙期に間に合わせることができました。

さて、どれだけ埋めることができるでしょうか??
2週間程度様子を見て動きが鈍いようであれば、次の一手を考えたいと思います。


 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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