スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

増税後のが得?

4月からの増税を前に各業界が賑わいをみせております。

正直中古収益物件の仲介に関してはそれ程実感はないのですが、車業界や家電などは慌ただしいのではないでしょうか。
そういえばリフォーム業者さんも3月中に終わらしたいとの依頼が多いと言っておりました。

100万の買い物等であれば3万円の違いですから、確かに大きい買い物では違いがありますね。

でも何が何でも増税前というのは逆に損してしまうこともあるでしょう。
当然今の時期は売れるので値引きは期待できないかもしれません。

逆に増税後の極端な売り上げ減を嫌がり、増税後の方が結局安く買えることも考えられます。

私も所有アパートに設置するエアコンや冷蔵庫、洗濯機の価格推移を見てきましたが、
最近特に高いのです・・・(ーー;)

感覚的には半年前の2割アップというところでしょうか。
高額帯のものは分かりませんが、アパートに設置する一番安いタイプですが

        以前        最近
冷蔵庫    約15000円    18000~19000円
洗濯機    約15000円    18000~19000円
エアコン      以前より1~2割アップ

当然引越しシーズンなので若干割高になるのも分かりますが、増税前の品薄が原因とも考えられます。

アパートに設置するものは正直増税前増税後はあまり気にしていませんが、車や大型家電等の自宅で使用するものは
逆に増税後にじっくり探すのが私の考えです。まあ特に大きな買い替えは予定しておりませんが(^_^;)


 
人気ブログランキングへ


スポンサーサイト

たまに巡回すると良いことあるかも!?

私の所有物件は北関東と埼玉に散らばっており、時には3ヶ月以上見に行かない場合もありますが、基本的に近くに行った時はなるべく現地を確認するようにしております。

現地を見ることにより建物の状況も分かり、現地は荒れていないか?トラブルになりそうな賃借人はいないか?等確認することができます。その足で管理会社へも顔出しに行けば、ベストな感じですかね。


先日坂東市アパートを見に行ったところ、建物のちょっとした変化を見つけ、うまく火災保険で対処することができました!

サイディング
購入時写真


サイディング ズレ (1)
最近の写真 違いが分かりますか?(鉄部塗装ではありません(^_^;))


サイディング ズレ (2)
アップしたところ サイディングがズレています。




自転車置き場
奥に見える自電車置き場の風よけですが・・・(購入時写真)


自転車置き場
どうやら吹き飛んでしまったようです。


おそらく去年あった大型台風が原因だと思われ、風災被害の認定を受けました。
両方とも大した金額ではないのですが、このようなケースではまず気づかないことも多いですし、気づいても保険申請をする発想にならないことも多いのではないでしょうか。

こういうことを想定して火災保険は比較的厚めにかけて、免責金額も0万もしくは1万にしております。
一般的に自宅として使っている建物等は特にそうですが、保険の適用範囲に気づかずに、申請をしていない事例はかなり多いのではないでしょうか?


以上のことからも定期的に巡回するメリットはこういったところにもあるということですね!

その際は面倒でも毎回写真を取っても良いかもしれません。
私も今回はたまたま購入時の写真があったので、申請がスムーズになりました。


 
人気ブログランキングへ

宇都宮外壁塗装完了!

年末より施工をしていた宇都宮アパートの外壁塗装が終わりました。

before
外観3
この写真だと分かりにくいのですが、かなりボロボロでした・・・。

外観 (2)

外観4

外観 (1)


after
外観3

外観1

通路

駐車場
ライン引き&車止め

外観2

屋根
下からだと見えないのですが、屋根にも少しアクセントを入れました。

物干し
グラグラであった物干し金物の取り付け位置を変更しました。


建物の雰囲気がガラッと変わりましたね。
これでまた色のレパートリーが増えました(^-^)

今回のかかった費用は500㎡の建物に対して200万でした。

内装工事もそろそろ終わるので、早く募集をして満室を目指します。


 
人気ブログランキングへ

違法建築にも程がある・・・

皆さん違法建築の物件は検討されたことはありますか?

私は違法建築でも割安であり、資金面が捻出できれば、検討は可能とのスタンスを取っております。
今後の融資対策や出口戦略の部分では心配な部分もありますが、高利回りで回っていればそれらのマイナス面をカバーすることは可能ではないかと考えます。

ただし違法性にも色々あり、物件によっては完全に見送ったほうが良いこともあります。
そのように実感することがありました。


2年程前に東京都のあるシェアハウスの売却依頼を受けたことがありました。
その物件は再建築不可の築古戸建をシェアハウスにフルリノベーションをして、NPO法人に一括貸しをしておりました。
再建築不可の他にも建蔽率、容積率オーバー、立地も崖の上でありかなりクセのある物件です。

その物件は高利回りではあったので、問い合わせ等も多くいただいたのですが、残念ながら売れずに私の手元から離れてしまいました。その後他社委任に変更してしばらく残っていたのですが、値下げをして売却が完了したとのことでした。

それが1年くらい前に再び売りにでており、その時安く購入した買主が転売を考えているようでした。
そして売りにだして数ヶ月が経った頃、突如大幅な値引きをしてきたのです!

これは明らかに損切りだと思われる金額ですが、よくよく事情を聞いてみると
建築基準法違反による是正指導が市役所から入ったため、大幅に値下げをしましたとのこと。


違法建築に対して市役所が是正命令をだすことなど、ほとんどないものだと思っていたのに、私が関わったことのある身近な物件がそのような対象になってしまったことに驚きを隠せませんでした。

おそらく崖の上にそびえ立つ再建築不可のボロボロ物件が突如新築同様の建物になり、しかも何かと話題のシェアハウスに転用されていたため、市役所も動かざるを得ない状況だったと推察されますね。近隣からの通報もあったかもしれません。

この是正指導はどれくらいの強制力があるのでしょうか?ケースバイケースではありますが、是正せずに運営を続けていくのは色々な意味で困難でしょう。でも是正をするならば莫大な費用が見込まれるケースもあるでしょう。


以上のことから 違法建築にも程がある!という物件に手をだすのは止めましょう (^_^;)


 
人気ブログランキングへ

トラブルに強くなる

不動産賃貸業にはトラブルが付きものです。

それは滞納であったり入居者同士のトラブル、自殺、自然死等があります。

私も色々な方のブログを拝見しますが、皆さんも結構多くのトラブルを経験しているのだなと感じております。

私自身もちょこちょことトラブルは経験しておりますが、大きなトラブルはまだ経験したことがないのであります。

それは購入時の物件判断として、不良入居者の有無を直感的に判断し、怪しい物件には手を出さず、防げている部分もあるのかなと自分では思っております。
また基本空室だらけの物件を購入するため、新しい入居者をキチンと選んでいることが良いのでしょう。
空室だらけから始めるメリットは実はこの部分にもあったりします。


ただしよくあることとして、前のオーナーに言っても何もやってくれなかった!といってここぞとばかりに修理依頼をしてくる入居者や、私はこのアパートの管理人だ!・・??くらいの態度の入居者がいたりします。
これくらいであれば問題ないのですが、精神病の方が近隣とトラブルを起こした!や悪質クレーマーからの嫌がらせ等があったら本当に大変です(ーー;)

ちょっとしたクレームや退去連絡にも結構ビクついている私なのであります (^_^;)

でも今後拡大していくにあたり、トラブルは確実に増えるでしょう。
一つ一つを冷静に対処できるようにこれからも頑張っていきたいと思います。


 
人気ブログランキングへ

深谷アパート購入です

去年の12月に契約済みであった深谷市アパートの決済が今月6日に無事完了しました。

これで10棟目の購入となり、所有は8棟86室となりました。
こちらのアパートは1Kが8世帯で、現況2世帯のみの入居です。

来週から内外装工事が始まり、月末から募集をする予定です。

家賃もかなり安く設定する予定なので、2月3月での満室を目指します!!

今回キャッシュでの購入になり、自己資金を使ってしまいました。
数ヶ月間は購入は難しいので、また頑張って自己資金を作りたいと思います。

外観 (1)

外観 (2)

内装 (1)

内装 (2)


このアパートは3棟目(売却済み)と同じ町内で、間取りもほとんど一緒でした。
家賃相場等は把握しているので、購入への決断は早かったですね。

 
人気ブログランキングへ


宇都宮アパートが良い感じです

今日は先日坂東アパートで撤去した照明及びダンボールを捨てに行き、その後宇都宮アパートに行ってきました。

CIMG1261.jpg
かなりの頻度で行っているため、段取りはすっかり慣れました。
自分でリフォームはほとんどやりませんが、ごみ捨ては結構やっているのです。


宇都宮アパートでは本日畳屋さんとの打ち合わせをしました。6畳8部屋分の畳表替えをやってもらいます。
この業者さんとは以前本庄市でもお世話になりました。

内装屋さんとの打ち合わせの結果、畳を引き取るのは後日となりました。
畳屋さんとは初めてではないため、今日はわざわざ足を運ぶ必要はなかったかもしれませんね・・・(^_^;)

それからキッチン及びユニットバスの水栓の交換や、一部の部屋の洗面化粧台の交換等の見積もりがでてきました。
これらはプロパンガス会社さん経由でリフォーム屋さんにお願いしましたが、予想していたよりも安くてホッとしました。

これで今回のリフォーム代は総額600万程度で落ち着きそうです。
当初は700万以上を覚悟していたので、思っていたよりも安くすみそうで良かったです。

すべてのリフォームは来月上旬までかかりそうですが、今回は少しデザイン重視にしてあるので仕上がりが楽しみです。

内装屋さんと塗装屋さんは毎回同じところにお願いをしており、かなり安くやってもらっております。
本当に感謝です!!基本関東であればどこでもやってもらえるので、ありがたい限りです!

逆に電気関係や水回り設備関係の業者さんはまだまだ開拓できておりません。
ほとんどの会社が地元密着であるため、そのエリアでのお付き合いのみとなってしまうのです。
結局は管理会社さんにお願いすることが多いのが現状ですね。でもそれが管理会社の利益になるのであれば、悪いことではないと思いますが。

でも10棟目になるとリフォームがどうしても細かいところまでやりたくなってしまいます (^_^;)
最初に比べるとリフォーム費用も少し高くなってきました。

まあ長期的な視野で考えると、最初にとことんキレイにしてしまった方が、後で楽になるかもしれません。
短期での売却も有り得るのであれば、ほどほどのリフォームが良いでしょうね。

宇都宮のビフォーアフターお楽しみに!


 
人気ブログランキングへ





仕事始め

本日から仕事始めで、半日ボーッとしてました。

この業界は年末年始は情報もでてこないので、基本的に仕事はありません。
よって年末年始はしっかり休めるのです。

思えば新卒で入った食品会社はコンビニが主要取引先ということもあり、努めた5年間はまとまった休みが取れませんでした。
年末年始、お盆、GWは特に休みが取れないので、その期間中の休みは1日のみでした。
かといって暇なときに長期休暇が取れるわけでもなく、1年を通して働き続きている印象でした。
まあ週休2日(平日)はほぼ取れていたので、本当に休めない会社と比べるとマシかもしれませんが(^_^;)

でも新卒の頃はまだまだ遊びたい盛りなので、友人と時間が合わないのは当時としては辛いものがありました。

ここ数年はしっかり休んでいるので、お盆や正月に色々なところに顔出しができるのはありがたいものです。
この業界に来て本当に良かったと思います。


さて新年ということで今年の目標をいくつか考えていきたいと思います(遅い?)。
去年考えた目標は半分程度の達成でした。

考えがまとまったら、後日このブログでも公表したいと思います。


 
人気ブログランキングへ
プロフィール

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
アクセスランキング
[ジャンルランキング]
株式・投資・マネー
4188位
アクセスランキングを見る>>

[サブジャンルランキング]
不動産投資・REIT
187位
アクセスランキングを見る>>
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR
FC2カウンター
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。