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外壁塗装の艶について

昨日は宇都宮に外壁塗装の色の打ち合わせに行ってきました。

今回は黒をベースに白と赤を織り交ぜたデザインにしようと思っております。
1月10日頃に完了する予定で、仕上がりをブログで紹介いたします。

さて今回はデザインの他にも迷ったことがありました。
それは「艶」をだすか消すかということです。

今まで何度か外壁塗装をやっており、通常艶はあるものだと思っておりました。

しかし塗装屋さんによると最近は艶なしが流行っており、この建物も艶なしの方が良いとのこと。

う~ん・・・艶なしも分かるけど、やっぱり塗った感がある艶ありの方が良いなあ・・・と正直思いましたが
塗装屋さんの強い勧めもあり、結局艶なしでお願いすることにしました。

塗装屋さんによると艶ありだと建物の歪み(波打っているサイディング)が目立つとのことで、この建物もサイディングが多少波打っているため、艶なしにしましょうとのことでした。

艶なしのメリット
・マットでシックな建物になる。日本風の建物には向いている。
・建物の歪みが目立たない。

艶ありのメリット
・ピカピカになり外壁塗装をやった感が強くでる。
・汚れが付きにくい。

艶なしの方が施工の手間がかかるとのことで、職人はどちらかというと艶ありをやりたがるそうです。

それでも艶なしを勧められたので、艶なしを決断しました。

塗装屋さんも仕上がりが楽しみと言ってくれたので、安心して任せられます。


今年の仕事はこれで一段落しました。
これから書類整理等をして、来年に備えたいと思います!


 
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意外と重要なリフォーム時の注意点

昨日は宇都宮アパートに行き、その後に群馬県のアパートの調査をしてきました。

北関東道路が便利になったとはいえかなりの距離です。
持病である腰痛が悪化しないように注意します (ーー;)

さて私は毎回馴染みのリフォーム屋さんに声を掛けておりますが、意外とトラブルとなりやすいことがあります。

それは作業中の車の駐車スペースであったり、それから内装屋さん、塗装屋さん、設備屋さん等が一緒になり
揉めてしまうことがあります。

総合リフォーム業者に一括してお願いしてしまえば、うまく段取りを組んでもらえますが、当然費用は高くなります。

個別に依頼をする場合はオーナーがある程度段取りを組んであげないといけませんね。

ドアが開けっ放し!クリーニングした部屋を汚された!等色々あります。
それから入居者の駐車スペースや、出入り口付近に駐車をしていると、入居者から職人さんに直接クレームが入ったりします。

「あの~ちょっとどけてもらってもよろしいでしょうか?」
であれば丸く収まるのですが

「この車邪魔なんだよ!!」
ですと職人さんも面白くありませんし、トラブルの原因になります。


なので駐車スペースをキチンと教えてあげたり、他の職人さんとバッティングしても良いかをキチンと確認した方が良いでしょう。


さて今日はある忘年会で都内に行ってきます。

先日池袋で酔っ払いにおし○こを引っ掛けられました (ToT)
ちょっとトラウマになってしまいましたが、今日はそんなことがないように注意したいと思います。


 
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駐車場増設は難しい?

以前坂東市アパートで駐車場増設の記事を書きました。
http://takuya0824.blog.fc2.com/blog-entry-91.html

見積りも取得して、工事に向けて動いておりましたところ、市役所担当者から連絡がありました。

担当 「あの~先日連絡いただいて現地を見たのですが、カーブミラーの移動も含めてお隣さんと話をしましたが、駐車場を作っても隣地を通らないと車は通れないかもしれませんよ」

私 「え~どういうことですか?」

担当 「現地のイメージ今分かりますか?カーブミラーのすぐ横に坂東市の杭が入っているのですよ。そこが道路と隣地との境界の可能性があり、それだと明らかに隣地に被ってしまいます。

私 「え~そんなことないですよ。新築時の測量図にも間口2.45mと書いてありますし、一度現地で打ち合わせをしましょうか?では日取りを決めてまたご連絡しますね」


そうは言ったものをよくよく考えたら、役所の言うことが何となく分かってきました。

CIMG0958.jpg
※画像をクリックしてみてください。
隣地との境界はこんな感じだと思います。

確かにこれだと隣地を通らないと本地に入れません・・・。

結局費用をかけて境界を確定しないと分からないのと、その後駐車場無しの入居者が増えてきたこともあり、駐車場増設の計画は中止とすることにしました。

隣地の方に許可を取ればできるかもしれませんが、増設しなくても満室にできそうなってきたので、無理やりやる必要はありません。

ここ数カ月の新規入居者は3人に1人が車無しです。
敷地内駐車場は世帯分より5台分足りないので丁度よくなってきましたね (^O^)


 
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ボロボロにも程がある・・・

ここ最近道路が混んでおりますね。年の瀬って感じです(´∀`)

昨日は松戸市の物件と茨城県の物件の案内に行ってきました。

松戸市は築古RC、茨城県は全空の物件です。

私は築古ボロボロも積極的に購入しておりますが、昨日見た物件は両方とも衝撃的なボロさでした・・・。

CIMG1207.jpg

CIMG1209.jpg

CIMG1208.jpg

雨漏りあり コンクリートの膨れあり
CIMG1206.jpg

シロアリに喰われています
CIMG1213.jpg

20部屋近くも見ると本当に気持ち悪くなってきます。
特に夜に見た全空物件は寒いし、怪しい焼酎(何年間放置?)は置いてあるわで疲労困憊でした (ーー;)

シロアリ被害は滅多ににお目にはかかれないのですが、昨日の物件は本当に見事に喰われておりました。
最初に気づいた段階で処置を施せば良いものを、放置すると広範囲に被害が拡大してしまいます。

この所有者様は地主系で新築から保有しておりますが、運営は親族でもある管理会社に一任していたとのこと。
ほとんど動かない管理会社であったそうで、元々所有者様も賃貸経営には興味がなかったようでここ数年はほとんど廃墟だったようです。

コツコツと修繕していればまとまったお金は必要ないのですが、ここまで廃墟化してしまうと再生するのにも1500万以上はかかりそうです。

これからはこういった物件は増えていくでしょうね。
修繕をやらないオーナーはたくさんいます。

大家業も2極化になっていくのでしょう。


 
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10棟目の契約です!

本日は以前買付を入れていた埼玉県北部アパートの売買契約です。

これで今年4棟目、トータルでは念願の10棟目の購入となります。

現在は8世帯中2世帯のみの入居で、年明け早々決済を予定しているので、決済後のリフォームも素早くやらないといけませんね。

いつもお願いをしている内装屋さんは宇都宮アパートで作業をやってもらってますので、今回は管理会社にリフォームごとお願いをしようと思っております。

今までであればリフォームの手配は全部自分でやっておりましたが、その管理会社は地元でも客付力には定評があります。ある程度お任せのスタンスをとり、少しでも客付けをやりやすいようにするのが目的です。

おそらく自分で手配するよりも20万~30万は高くなるかと思いますが、それでも十分利益はでますので管理会社とはうまく付き合っていきたいと思います。

今回は多少の指値で金額がまとまりました。
契約の直前で売主側がプロパンガス会社の変更をしようとしていたので、それは止めてもらいました。
運営中の変更は普通のことですが、売却が決まってから変更(仲介会社の助言?)は許しません。

おそらく売る直前に紹介料等を新ガス会社からもらうのが目的だと思いますが、それだと私が購入後のサービスを全く受けられなくなってしまいます。現状での引渡しを要求しました。

以前在籍した会社の同僚の契約でも契約後勝手に売主側が都市ガス→プロパンガスに変更をしていたことがあり、少し揉めたことがありました。
毎回契約には色々あって面白いですね (^_^;)


今日の夜はいつもお世話になっている司法書士の先生と飲みに行きます。
年内は暇だと思っておりましたが、意外と忙しいことに気がつきました。

年末にも1件お客様の契約予定が入ったので、しっかりやっていきたいと思います。


 
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便利屋さんを利用する

私が所有している埼玉北部の物件では、定期清掃その他小修繕は便利屋さんにお願いをしております。

皆さんは定期清掃はどのように行っておりますか?

管理会社経由で清掃会社に依頼、シルバー人材、オーナー自ら、便利屋等色々な方法がありますね。

一番有名な安いやり方はシルバー人材を利用することですが、今日は便利屋さんの利用について紹介します。


私が以前所有していた深谷アパートで清掃等をお願いして、その後本庄アパートでも引き続きお願いをしております。

費用は年間5万円です。
週一回の巡回清掃及び夏場の除草剤散布、その他小さい修繕はその5万円に含まれております。

深谷の物件の時は通常3万程度はかかる植栽剪定をやってもらい、本庄市でも共用灯修理、コウモリの糞除去、植栽除去、室内扉調整、カーテンレール補強等をやってもらいました。

1ヶ月に換算すると4166円なのでコストパフォーマンスは高いかと思います。

通常ではちょっとした工事でも毎回5000円は最低かかりますよね。作業は大したこと無くても、人件費はかかってしまいますので。


清掃は管理会社が手配をしてくれますが、その金額は各社バラバラです。

月1回5250円から対応してくれるケースもあれば、月2回15750円が最低基準の場合もあります。

毎月100万クラスの収入がある中規模アパート、マンションであれば、月2回や月4回でも良いと思いますが
6世帯~8世帯程度だと家賃収入も安いので、清掃もできるだけ安くしたいところですね。

そんな時には便利屋さんも一つの選択肢にしても良いのではないでしょうか。

ただし便利屋さんもそれぞれ費用はバラバラでと思いますので、所有物件に近い便利屋さんに色々と相談してみてはいかがでしょうか!


 
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坂東市現地巡回

昨日は坂東市アパートに行って、細々とした作業を行い、現地の確認をしてきました。

先日クリーニングをした部屋でシーリングライトの傘を割ってしまったと報告がありました。
そちらを取り外しました。今度新品を取付予定です。
CIMG1197.jpg


こちらは別なお部屋でのシーリングライトの取付です。
引掛けシーリングとの接続部が2つありますよね。
これは先日取り付け作業をしようと思った時に、接続部がどこにも見当たらず、メーカーにクレームを入れて郵送してもらっておりました。
今日改めて確認をしたところ、すんなり見つけてしまったのです。ごめんなさい・・・(ToT)CIMG1198.jpg

取り付け完了。普通のシーリングライトですが、意外と好評なのです。
CIMG1199.jpg



それから以前カーテンをつけた部屋を覗いてみると、ん?何かおかしいです。

レースカーテンが無くなっており(別のお部屋にビニール袋に入れられて置いてありました)、カーテンも取り付け場所がレースカーテンの方にかかっていたりして、何だか荒れています。
しかもレースカーテンを再度取り付けようとしたら、フックが足らないではありませんか!

管理会社に聞いてみたところ、先日入居したお部屋の方がカーテンも欲しいとのことだったので、この部屋のものを取り外して持って行ったところ、やっぱりいらないと言われたそうです。

きちんと戻しておいて欲しかったですね (ーー;) フックが3個くらい無くなっているし・・・

その他にもキッチンの蛇口から水がポタポタ垂れている部屋もあり、取り合えず元栓を止めておきましたが
パッキンの取替が必要なようです。

共用部に関しては先月から清掃回数を2倍に増やしましたので、それなりに綺麗な状態でした。
夏に現地確認をした時は蜘蛛の巣が凄かったです。


現地を巡回すると色々なものが見えてきます。

管理会社はどうしても客付けがメインになることが多いので、最低限数ヶ月に1度くらいは現地をみるべきたと再確認しました。

坂東アパート、満室に向けて頑張ります!


 
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残念なアクセントクロス

アクセントクロスを1面に入れるのは、低予算で部屋の雰囲気もグッと変わるため、空室対策ではもはや有名なやり方ですね。

ただしアクセントクロスであれば何でも良いわけでは無く、当然エリアのニーズに合っていなければ無駄になってしまいます。


私も空室対策としてアクセントクロスは導入することがあるのですが、見事に失敗をしてしまったことがあります。
しかも無駄どころの話ではなく、マイナスとなってしまいました (ーー;)

場所は茨城県坂東市、購入時32世帯中(2棟一括)9世帯のみが賃貸中でした。

試験的な意味も込めて3部屋のみアクセントクロスを入れることにしました。

2種類のアクセントクロスを導入し、下記の商品を2部屋に施工しました。

img_main_re3408.jpg
こんな部屋になるイメージをしておりました・・・・


これがそのお部屋です
アクセントクロス


写真では分かりにくいのですが、これが結構圧迫感があります・・・。
私も施工後初めて見たときは  う~ん・・・・・・ちょっとイメージが違うと思いました。

それでも入居付けには問題ないだろうと思っておりましたが、何とこのお部屋を避けるように入居が決まっていくのです。

現在においては20世帯中17世帯が決まりましたが、この2部屋は残っているのです (ToT)

アクセントクロスのデザイン選びを失敗したこともありますが、エリア的にニーズが全く無かったことも原因の1つかと思います。

このアパートは1階と2階で家賃1000円の違いがありますが、1階から埋まっていったのです。
冷蔵庫やガス台が欲しいといった意見も多く、1円でも安く生活が始めたいと願う人達が入居するアパートだったのです。(エリアの特性ではなく、これが地域最安値のアパートのため、とにかく安い物件を探している人がこの物件を見に来ることが多かったからかもしれませんが)

でもこれで1つまた勉強になりました。

濃い色のアクセントクロスと狭い部屋は相性が悪い。濃いものを入れるとしたら、床を白っぽいものにする!
エリアのニーズをよく考える!



今後に生かしたいと思います。


 
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放置されていた物件は色々あります

一昨日宇都宮にリフォームの打ち合わせに行った時のことです。

空き駐車場に見知らぬ車が駐車してきました。

丁度その場にいたので話しかけてみました。


私 「ここの住人さんですか?」

若者「いえ隣に住んでいるものです」

私 「この物件の新しい所有者ですが、この駐車場を使っているのですか?」

若者「自分と母親で2台分使ってますよ。以前許可を取りましたよ」

私 「そうですか・・・これからリフォームをして入居者を入れていくので、近いうちに移動をお願いすると思いますよ(ちょっと弱気)」

若者「そうなんですか ちょっと自分には良くわからないので、父親に言ってください。自分の方からも話しておきます」



許可を取ったと言われると取り合えず強くはでれません。まあお金ももらってないし、駐車場契約書もないだろうから、入居者が決まりそうになったら移動してもらおうかと思いました。

一応この物件の仲介会社Kさんに連絡を入れて売主様に確認を取ってもらいました。

そうしたら「許可をだした覚えはない!」とのことでした。

この若者がその場凌ぎで以前許可を取ったと言ったのか、本当に許可を取っていたかは不明ですが
契約書がない限りは、そのまま使わせる義務はありません。

ただし近隣と揉めると良いことはないので、一応対応は慎重にしていきたいと思います。


それから1部屋に所有者変更の連絡をしたら既存入居者からも換気扇の調子が悪い!とここぞとばかりに
修理を依頼されたとのこと。他の部屋からも同じようなクレームがあるかもしれません。

やはり長年放置されている物件は色々ありますね(^_^;)


 
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傾きはやっかいです②

昨日の続きを書きます。

この傾きアパートは延床500㎡と大きめであるため、1000万を大きく超える見積もりがでてきてしまいました。

確か浦安の液状化による一般住宅の傾きは500万~700万程度?で傾き修正をやっていたと思います(テレビで見た情報)。

どちらにしても多大なる費用がかかるので、そのような物件は見送ったほうがよろしかと思います。

ただし全く傾き無しの物件は逆に無いと思いますので、室内に入った感覚が問題なければ購入しても良いのではないでしょうか。

私が最低限チェックするのは、建物基礎部分の亀裂と室内ドア・窓等の歪みです。
基礎部分に太い亀裂がある場合や室内ドア・窓が固くて動かないのは、地盤に何かしらの問題があり、建物が歪んでしまった可能性があります。


これくらいは気にしませんが・・・
20110613-r-01.jpg

これはちょっと怖いです
A5AFA5E9A5C3A5AFA3B2.jpg


傾いていても高利回りであればといった考え方もできますが、あまりに傾きが酷いと入居も決まりませんし、短期での解約にもつながるでしょう。


ちなみに売却の依頼を受けた千葉県傾きアパートは、建物の端と端の高さの違いは「48cm」とのことでした。

調べた結果その傾き具合は「長期間住むとめまいや吐き気、頭痛の原因になりうる」角度であったと記憶しております。


物件を購入するのにどうしても傾きが心配だ!という方には契約前に専門家に建物診断を依頼する方法もございます。
ただし当然費用がかかってしまうことや、売主や仲介会社が嫌がり、結局購入できないこともあるでしょう。
特に安い人気物件においては、間違いなく後回しにされてしまいます・・・。

上記の建物の基礎を確認、室内ドアの開閉等だけでもある程度の傾き物件は避けることができます。
参考にしていただければと思います。


過去に記憶がある傾き物件の立地は

・線路沿い
・川の横
・崖のそば


が多かった気がします。
川の横や崖のそばは分かりますが、線路沿いも多い気がします。
長年の振動で傾きやすい?のでしょうか。

それから傾き対策には地震保険が有効です。
傾きの角度や沈下量によって全壊、半壊、一部損の認定が受けられるそうです。


 
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傾きはやっかいです①

建物の瑕疵には雨漏り、シロアリ被害、給排水の水漏れ等ありますが、私はそれらがあったとしても
価格が折り合えば買うと思います。

やっかいなのは「建物の傾き」でしょうか。

傾きがある物件はほとんどないのですが、やはりたまに見かけます。

それは最初から「傾き有り」で売りに出しているものもあれば、傾きには誰も気づかずに売買がされることもあると思います。
それか売主のみ何となく気づいているが何も言わないことも多々あります。

傾きに関しては傾き具合によって変わるかもしれませんが、ジャッキアップ等で修理するのにも多大なる費用がかかります。

以前売却の依頼を受けた物件が千葉県にあり、鍵を借りて内見をした時です。
その時は明らかに傾いているのが分かりました。

その旨を売主様に報告したら
「いや~管理会社からも何度か言われていたんだよね」とおっしゃっておりました。
やはり自分に不利になりうることは自分からは言わない方は多いですし、お気持ちは分かります。

私 「この状態だと傾きありと表記しないとまずいですよ。ただし金額はかなり安くなってしまいます。修理の見積もりを取ってみましょうか?」

売主「じゃあお願いするよ」


見積もりを業者に取ってもらったら素敵な金額がでました。

「1800万円!」

私も1000万近くを予想していましたが、この金額にはびっくりしました。
業者はこの数値は最大に高い場合と言っており、細部まで調査すれば大幅に安くなる可能性はあるといっておりましたが、安くなったとしても1000万~1500万はかかるでしょう。


これから出掛けてしまうため、明日続きを書きます・・・


 
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私は管理人よ

昨日は宇都宮アパートに行ってきました。

内装屋及び塗装屋との打ち合わせ、また管理会社に賃貸借契約書と鍵を渡してきました。

また車に入れっぱなしであった照明器具を置いてきて、廃棄処分をする障子等を車に入れて持ち帰り、
先程清掃センターに持ち込みをしてきました。

CIMG1192.jpg


きちんと必要個数を調べて発注したはずが何故か2個余りました(^_^;)
次回利用したいと思います。

CIMG1193.jpg


さて昨日現場で打ち合わせをしている時に、70代の女性が部屋の中を覗いてきました。

女性「建物きれいにするんだね~ わたしゃそこの家(隣のお宅)に住んどるんよ」

私 「初めましてTAKUYAといいます。一昨日○○さんから購入しました」

女性「この物件についてよく知っていて、わたしゃ管理人のようなもんじゃよ。○○号室の人も私の息子みたいなものさ」


その○○号室の方は今は40代ですが、新築から住んでいるため入居当時は20代、幸いこのアパートの住人は近隣とはそこそこ良好な関係を保っていたようです。

この物件の既存入居者は4世帯いらっしゃいますが、2世帯が新築時より入居されており、他の2世帯も10年以上住まれております。当然家賃も高いので、今後とも良いお付き合いができればと考えております。


話は戻ってこの女性は物件に何かあったときは、前オーナーに直接連絡を入れて教えてくれていたようです。
つい数ヶ月前も「草が伸び放題だから刈っておくれ!」「スズメバチの巣があって危険だから対処してくれ!」と連絡があったそうで、売主様はクレーマー扱いをしていましたが、ありがたいご連絡だと思います。


でもどうなんでしょう?
これから物件を再生していき、管理会社もきちんと入れるので、今までの荒れ放題というのはなくなると思います。

自ら管理人というくらいなので、物件の管理がしっかりしてくると、少し寂しく感じられるかもしれませんね(^_^;)

この方とも今後とも良好な関係を築ければと思います!



 
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9棟目の購入です

昨日は契約済みであった宇都宮アパートの決済でした。

これで今年3棟目の購入となり、総戸数は78戸になりました。
今回も空室だらけであるため、総戸数に対して空室は24戸に増えてしまいました(^_^;)

必死に入居を増やしている段階で、次の物件を購入してしまうため、一向に入居率は改善されません。
先月はお陰様で6件の申込みをいただきました。今月は12月なので動きは鈍るかもしれませんが、既存物件は早めに満室にしたいと思います。


話は戻りまして昨日の決済ですが、色々ありましたが無事終えることができました。

まず日本政策金融公庫の抵当権設定書類に不備があり、司法書士の指示の元、その場で訂正をしました。
そういえば前回も一部間違いがあったようで、所有権移転後に抵当権の内容変更登記を公庫自らがやっておりました。

やはり公庫は不動産の購入資金の融資は少ないようなので、間違いや勘違いが多い気がします。
通常は運転資金を借りるのに、すでに所有している不動産(自宅や工場等)に抵当権を付けるのが多いと思いますが、色々な部分で段取りが違うのだと思います。

また売主様の抹消銀行に十分なお金(10万程度足らず)が入っていなかったようで、あわててお金を振り替えたりドタバタしておりました。

売主様はご高齢の方で、物件を処分できたことに対して、本当に喜んでいらっしゃいました。

たまに本当は売りたくないけど売ってやる的な売主もいるので、買ってくれてありがとうと言われると
こちらも嬉しくなります。

この売主様は不動産に関してはあまり良い思い出はないようで、現在においても北海道で全く価値のない土地を所有しているとのこと。

いわゆる「原野商法」に引っ掛かってしまったようです・・・。
また「お客様がおりますが測量が必要です。測量しませんか?」との勧誘があったそうですが、これは断ったようです。
2次被害は免れて良かったですね(^_^;)


世の中には色々な怪しい話や詐欺話がたくさんありますが、引っ掛かってしまっても悪いことだけではないと考えます。要は次に生かせれば良いですよね。

私自身も怪しい投資にお金を突っ込んだことがあり、当時の大金が泡となり消えていきました。
その時は後悔しましたが、そのお陰でビジネスや投資に対する見方が劇的に変わっていきました。

その時の失敗が無くても、いつかは失敗していたと思うので、お金があまり無い時代の失敗で良かったと今では思います。今大きな失敗をすると以前より大きなお金を動かしているので大変です。(ーー;)


今回のボロアパート購入も失敗にならないように頑張ります!!


 
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5対1?

本日は売却依頼を受けている物件の売買契約でした。

今回は相場が上がっているのかなと実感する動きがありました。
11月上旬から売りに出していたこの物件、私の予想では半年以内に決まれば御の字と考えておりました。

それが何と2週間程で買付けが入り、価格交渉をしている間にさらにもう1本の買付が入りました。しかもほぼ満額に近い金額です・・・。

価格は2000万中盤、場所は埼玉県の真ん中あたり、築20年の木造建築で表面利回りは9%台。
土地の評価も高いわけではなく、ローンもでやすいわけではない。

でも買付が入ったんです しかも現金で!!
売主様からのご依頼なので、少しでも高く売るのが私の使命です(^_^;)

早速契約の準備に取り掛かり、本日無事売買契約を迎えることができました。


先方の事務所に到着して中に入ると何だかガヤガヤしております。
ん!?何でこんなに人数が多いのだろう??

1人1人紹介があり、買主様側は買主様、奥様、息子様、親戚2名の計5名でいらっしゃってました。
息子様が50代で他の4名は全員70代といった感じです。

今回買付から契約まで時間がかかった理由が分かりました。
物件についてや契約条件についてを全員で話し合っていたようです。
買主様業者からも後から聞きましたが、ここ数日は毎日事務所に来ては、物件についてあーでもないこーでもないと議論していた模様。

私と売主様が着席するやいなや5人の方が売主様にいきなり質問攻撃です。

「地目畑はどういうことだ!?」
「種類が事務所になっているがどういうことだ!?」
「この私道は通っていいのか!?」

この後丁寧に説明をしましたが、中々納得せず
この3点で1時間が過ぎてしまいました・・・この時長時間になる覚悟ができました・・。

その後も質問等(談笑)交えながら、無事契約をすることができました。

重要事項説明及び契約書の読み合わせで3時間半かかってしまいました。

まあ時間は長かったのですが、別にギスギスしていたわけではなく、どちらかというと
和気藹々といった感じだったので良かったです(´д`)

最初の質問は5人全員に責められた感があり、交渉事においては人数が多い方が有利だなと改めて感じてしまいました。

また今回は東北弁での会話が多くあり、何とも言えない心地よさを味わってしまいました。
私が生まれ育った栃木県もほとんど東北弁と同じということですね(^_^;)

実家に帰ると同じような話し方の年配者がたくさんおります。


「さあやるべはー!」こんな感じ・・・


 
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LED電球はまだまだ高い?

明後日決済予定の宇都宮アパートで、電球が約60個必要です。

4灯スポットシーリング(電球別売り)を大量に購入したので、それに取り付ける電球が必要でした。

最初は全部を電球にするか、全部LEDにするかで迷いましたが、
DKは電球、居室はLED電球にすることにしました。

LEDにしたからといって、入居者が喜ぶとは限りませんが、電気代の違いは確かに馬鹿にはできないので
長時間の利用が見込まれる居室部分はLEDと決めました。

タイミング良くビッグカメラの株主優待券が送られてきて、丁度前回の優待券の期限も11月末であったため
5000円分を買いにまずはビッグカメラに向かいました。

電球コーナーを確認すると、ただの電球はほとんど置いてありません・・・。LEDが半分以上を占めております。
E26の60w電球(100円~150円)を20個、及び電球60w相当のLED電球(1個1200円)を
2個購入しました。

小さいサイズのLEDは安いのが結構ありましたが、60w相当はまだまだ高いですね・・・。
安いLED電球があればまとめて購入しようと思いましたが、4灯全部をLEDにすると電球代だけで4800円になってしまいます。
ビッグカメラでの購入は優待券の範囲内に留めておきました。


自宅へ戻り早速インターネットで検索です。

「お!1個390円のLED電球を発見!」中国製だけど電球は大丈夫でしょう!(甘い?)

早速40個を注文し、本日届きました。

CIMG1191.jpg

見た目は問題なし、自宅のトイレに取り付けてみましたが、明るさと色も問題ありませんでした。
この商品ではありませんが海外製は数ヵ月で切れてしまったといった書き込みも多くみられます。

この電球はどうでしょうか?吉と出るか凶と出るか!!

 
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金利がさらに下がりました

先日ブログでもお伝えした宇都宮アパートに対する日本政策金融公庫での融資ですが、1.95%→1.75%に下がりました!

なぜかと言うと「中小企業ナントカチェック表」の提出があったからだということです。
実は私の税理士の先生と公庫担当者がよく知っている間柄で、今回税理士さんに決算書等を直接公庫担当者にメールで送ってもらっておりました。
その流れでそのチェック表の作成を税理士の先生が応じてくれたそうで、いつの間にか話が進んでおりました。

いや~0.2%でも嬉しいものです。ありがとうございました!


融資と言えば先日オリックス銀行が地方の融資を緩和するということで、話題になっておりますね。
話を聞くと埼玉北部や地方木造アパートでも長期の融資を組めるそうです。
オリックス特有の使いにくさはありそうですが、今後も大きな話題を集めそうですね。

バンバン融資をだすようであれば、今後地方木造の価格が上がってしまうことが考えられます。
売却するには良いのですが、購入にとってはあまりよくありませんね(^_^;)
私もどうせオリックスは使えないわけですし・・・・。


 
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北関東巡り

昨日は今度決済予定の宇都宮アパートに行き、その後には太田市アパートへ
お客様のご案内に行っていきました。

こういったコースで動くことはほとんどないのですが、北関東道路が開通したので、短時間での移動が可能となりました。
宇都宮~大田間が1時間程度車を走らせれば着いてしまいます。

私は自分でリフォームはやらないのですが、照明の手配や、一部ゴミの撤去等は自分でやっております。
今回は照明25個(5種類)を発注して、自宅に運んでもらいましたが、あまりのボリュームに家族の顰蹙を買ってしまいました(ーー;)

当然一度には運びきれず、昨日は大凡半分程度の搬出となりました。

先日は既存の照明器具を撤去して、清掃センターに持ち込みました。
まだ他にも廃棄する障子が16個あるので、また取りに行かなければなりません。

まあリフォーム業者さんにお願いしても数万円で廃棄をしてもらえますが、技術と体力もそれほどいらないため、自分でやっている次第です。

今後も内装屋、水回りリフォーム業者、外壁塗装業者、管理会社との打ち合わせがあるので、
今月来月あたりは忙しくなりそうです。

それから宇都宮の冬は寒いです!寒さ対策も必要ですし、配管の凍結には十分注意が必要です!

来月中にはリフォームを完璧に終わらせて、2月3月繁忙期に備えたいと思います。


 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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