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買付を入れました!

本日埼玉北部の物件を見に行き、その場で買付を入れました!

キャプチャ


指値ではありますが、まとまる可能性はあるかと思います。

この物件は自己資金を半分位投入する予定ですが、このままいくと年度末の税金の支払いがギリギリになりそうです。

今年売却した物件2棟が5年以内の保有であったため、約39%の税金がかかってしまいます(ーー;)

まあ利益がでているから税金がかかるのであって、贅沢を言ってはいけませんね。

この物件を買えれば今年4棟目になり、目標が達成になります。
頑張ります!


 
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融資の条件がほぼ決まりました

本日は宇都宮アパートの融資面談で日本政策金融公庫に行きました。
公庫では今回で7回目の融資となるので、担当の方も私も慣れたものです。

条件はまだ確定ではないのですが、金利1.95%の期間15年になりそうです。

前回の那須塩原市アパートの時は金利2.6%であったので、この0.65%差は結構大きいですね。

何故下がったかと言うと、前回は無担保枠で1000万程度上乗せしたのに対し、今回は単純に評価額での
融資となったからです(無担保枠は前回で使い切ってしまいました)。

これで公庫での融資は約6000万を超えてきたので、しばらく融資は打ち止めと言われてしまいました。

次は小さい物件を現金で買うか、もしくは茨城県坂東市でもお世話になった三井L&Fで頭金を4割投入する
やり方になるかもしれません。
それか物件を売却して、また公庫で借りるかですかね。

私はエリアはあまり限定せずに、関東であればどこでも検討して、購入をしております。
これの唯一の弱点は融資であると私は考えております。

公庫等であれば全く問題ないのですが、地銀信金になると話は別です。
地銀信金との取引を考えると、広範囲に物件を購入していることは、大きなマイナス材料となります。

いずれは地銀信金とも取引をしたいなと思っておりますが、その時はまず埼玉県に物件を集めることから始めるかもしれません。

でもこれからの動きとしては、まず来年3月までに全物件をほぼ満室にして、それから戦略を練り直したいと思います。


 
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セミナーに参加しました②

前回に引き続きセミナーのお話です。

セミナーは知識を得るためだけではなく、同じ志を持つ仲間との出会いが魅力的ですよね!
私もそう思います!

今日は不動産会社から見たセミナーについての考え方です。
実際のところ会社によってはセミナー自体をよく思っていないことがあります・・・。

以前から私は投資用不動産専門会社で働いておりますが、同僚との会話でよくあるものとして

同僚  「あのお客さんは、○○氏のセミナーとか○○氏のセミナーに出席しているんだって」

同僚2 「そうか~ 1年間探しているって言ってたし、知識だけの頭でっかちになっちゃっているね」

同僚  「そうだよね~ やっぱり追うのやめようっと」


こういったやり取りは日常茶飯事でした。
すべての会社がそうではありませんが、投資専門不動産会社はどこもこんな感じかもしれません。

セミナーではよく「営業マンの話は信じるな!自分で調査をしなさい」「積算評価がないと何棟も購入できませんよ」
こういった話はよくあると思います。

販売が目的の不動産会社にとっては面白くはないですよね。
しかも投資用不動産の場合は、どこの会社もインターネット反響がもの凄いあるので、どうしても決めやすいお客様にのみ物件提案をする傾向になっております。

担当営業によって違いますが、そのように思われてしまったら、良いことは無いですよね。
安易に○○氏のセミナーに参加しました!は逆効果になりうるので注意が必要です!

もちろん私はそういったセミナー情報には興味があるので、私には是非お話ください(^-^)


 
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セミナーに参加しました

昨日はセミナー参加に都内に行ってきました。
都内に行くと毎回季節を感じますね。クリスマスムードになりつつあります。

さて昨日のセミナーの内容は以前より興味があった部分なので、非常に面白かったです。
早速実行してみようと思います。

実は前々からセミナー等には興味がありましたが、ほとんど参加をしたことがありませんでした。

何故か??

それは私が不動産会社の人間だからです・・・。

業者だとセミナー内容を自分たちの業務に利用すると思われても仕方がないかもしれません。
講師の方も一般の投資家さんに話をするつもりでやっておりますので、業者が紛れ込んでいると
知ったら良い気分はしないと思います。

でも私も最近は物件数を増やし、立場としては個人投資家さんと同じになりますので、セミナーに参加して情報を収集したいのです!!

業者としての営業に利用するというよりは、所有物件の運営に利用するつもりです。


ところで昨日のセミナーは有料でしたが、無料セミナーもたくさんありますね。
これはよく言われていることですが、無料セミナーは基本的に行っても大した情報はありません。

無料セミナーは不動産会社がよくやっており、見込み客の獲得が目的です。

最初の勉強の段階では良いかもしれませんが、本気で探すのであれば個別面談が良いでしょう。

それから有料とはいっても、すべてが良い内容とは限りませんので、色々考えて参加しましょう(^-^)


 
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9棟目を購入します!

昨日は宇都宮アパートの売買契約を結びました。

これで今年3棟目(合計9棟目)となります。
今回も日本政策金融公庫にお世話になりますが、無担保枠は使い切っているため
自己資金を多めに投入します。

間取りは2DKが12世帯、1Kが2世帯の合計14世帯となります。
現況は4世帯のみの入居で、それぞれ10年以上住まれているようです。

売主様はご高齢の方で、リフォーム資金の捻出が難しかったようで、建物はボロボロです。
貸せる状態ではないため、ここ数年は募集もストップしていたようです。

これから早めにリフォームを行い、繁忙期を迎えたいと思います。

築23年 外壁塗装は一度もやっておりません
外観 (2)

駐車場は世帯分あります
外観 (1)

地震の影響でボードがずれて、クロスも破けております。
室内

ひぇ~死骸もたくさんあります・・・
蜂の巣

この物件を再生して3月には満室を目指します!!


 
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銀行融資が緩くなっております

先日投資系では有名な某地銀さんとお話をしました。

分かってはおりましたが、やはり最近は審査が緩くなっており、右肩上がりで融資実績が伸びているとのことでした。

以前との決定的な違いは評価方法にありました。
以前は地方においては積算評価が取り入れられておりましたが、何と収益還元評価に変更になったとのこと。

収益還元評価の方が積算評価よりも高くなるケースがほとんどなので、より物件は買いやすくなるのではないでしょうか。でも物件価格のさらなる高騰にはつながってしまいますが・・・・。

そこでいつもの流れで聞いてみました。
「私は・・・・借りられますか??」
いつもの答えが返ってきました。
「すいません・・・業者の方には貸せないんですよ・・・。でも最近業者さんによく聞かれます。」

やっぱり買おうとしている業者の人は多いんですね。


この流れは物件を増やしたい人にとってはチャンスではあります。
でも融資がつくからといった理由で買うのは危険なので、物件の中身をよく検討しましょう。

 
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競売で安い物件が買えるのか④

バーチャル入札を行いました。

栃木県那須塩原市
H2年、H15年築木造2棟一括
建物合計758㎡
間取り 2DKと2LDKの複合
現況16世帯中10世帯賃貸中
積算評価約4500万

売却基準価額1400万に対して落札価額6510万!
表面利回りは13%程度です。

確かに1棟は新しいのですが、那須塩原市で表面利回り13%って明らかな高買いではないでしょうか(^_^;)
積算評価も4500万ですよ・・・。

やはり問題が無さそうな物件は割高ですね。

 
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買付を入れました

昨日は栃木県及び埼玉北部の物件を見に行きました。

栃木の物件にはそのまま買付を入れました。2番手にはなりますが、取り合えず待ちたいと思います。

埼玉県北部の物件は建物が結構ボロボロで、室内には雨漏りの跡が何箇所もありました。
また斜めの部屋や天井の低い部屋もあり、クセのある物件なので見送ることにしました。

キャプチャ

CIMG1151.jpg

大規模修繕及び内装リフォームで1500万くらいかかりそうです・・・。


 
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ようやく電話がつながりました

先日ブログにも書きました、坂東市アパート駐車場増設の件、ようやく話が進みそうです。

駐車場にしようとしている敷地の前にカーブミラーがあるのですが、その移設の件で以前市役所に
連絡をしました。

私 「駐車場を作りたいので、カーブミラーの移設をお願いしたいのですが・・・」
職員「そういうのは区長さんからの申請でないと受付できないんですよ」
私 「区長さんは誰でしょうか?」
職員「○○さんという方で連絡先は・・・・」

言われた番号に連絡をしていたのですが、何度掛けてもお留守のようでした。

本日も何回かかけていたところ、先程遂につながりました!!

私 「坂東市○○28にアパートを所有しておりますTAKUYAと申します。敷地の前のカーブミラーの移設をご相談したいのですが」
区長「どこだそれ??」
私 「○○というお寺の西側です」
区長「あそこかあ!移設!?別にかまねえんじゃねえかい! カーブミラーなんて俺はよく知らねえど!」
私 「市役所から区長さんの許可がいると言われたもので・・・」

取り合えず今度現地でお会いすることになりました。

話した感じだと70代くらいの方です。

区長さんに申請書を書いてもらったり市役所に持ち込んでもらうのは、お手数おかけしてしまうので
できれば私が申請等をしたいのですがどうなのでしょうか。明日再度市役所に確認をしてみます。


 
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先日検討したビルですが

先日購入を検討していたビルですが、興味ある方はいらっしゃいますか?

場所 :新宿区 早稲田通り沿い
価格 :5000万
構造 :平成3年築鉄骨造 3階建
間取り:店舗1 事務所2 現況満室賃貸中
利回り:8.5%程度

路線価ベースで3700万を超えており、将来キャピタルゲインも狙えると思います。
ちなみに前回のミニバブルの時はこういった物件が信じられないような価格で取引をされておりました。
今後の市場次第ではかなり面白いことになりそうです。

私も検討しておりましたが、栃木県の物件購入が最優先のため、こちらは見送りです。

興味ある方は右下のメールフォームよりご連絡ください。


 
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購入に向けて動いています

先日現地を確認した栃木の物件に買付を入れました。
価格の交渉及び条件面のすり合わせをしております。

空室がかなりあり、やりがいのある物件です。

外壁塗装及び内装リフォームで600~700万かかる予定ですが、埋めれば高利回りが実現できます。

うまく話が進んだとして、今回はリフォームの手配を早め早めに取り組んでいきたいと思います。
繁忙期の2月3月を過ぎてしまうと動きが鈍くなり、空室が多い状態で4月を迎えると下手したら満室にするのにもう1年かかってしまいます。

また動きがあればご報告をいたします。


こんな感じの部屋が10戸程度あります。
内装

内装2


 
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いざという時のために・・・

私は2008年まで東京のある不動産会社に勤めておりました。
当時リーマンショック後にバタバタ不動産会社が潰れましたが、その会社も潰れた1社でした(正確には民事再生法適用)。

上場企業ではないのですが、負債総額700億もあった中堅企業です。

先日当時の先輩と会って話をしてきました。その先輩は民事再生法適用後独立して、現在においても手堅く商売をしております。

私はその会社の人達がその後どうなったかあまり知りませんでしたが、どうやら苦労した人が多かったようです。

私は当時まだ29歳であり再出発には何も抵抗がありませんでした。ただし管理職であったり40代~50代の人は一から出直しには抵抗があったようです。
○○㈱で管理職をやっていたということで、再就職先は見つかるのですが、一から教えてくれることもなく
ちょっとした嫌がらせも受けたりしたとのこと。
また独立をしたのはいいけど、仕事がない・・・。といった人も多かったようです。

20代や30代の同僚達は自分と同じように、他の不動産会社(別業界もいます)で問題なく再出発をしておりましたね。

ただしこれからは自分たちの世代が40代、50代になっていき、同じ立場になるんですよね。

そんな時にアパート経営をしていればどんだけ心強いことか・・・と思った次第です (>_<)

私も20代の頃は40代~50代になってから会社がクビになったらどうするんだろう・・・??
と漠然とした不安が常にありました。

でも今は違います!不動産投資との出会いで将来の不安はほとんど無くなりました。
サラリーマン1本の時には思いもしなかったのですが、自分でお金を作り出すことはそれほど難しくないと最近感じます。

不動産投資をしているといざって時に会社に強気な態度にでれます(笑)
これって精神的にも大分楽なのではないでしょうか。

今日はサラリーマンが不動産投資をやるメリットの一つを考えてみました。


 
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プロフィール

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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