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情報が集まってきました

年内に何としても1棟購入したいと動いているため、ある程度情報が集まってくるようになりました。

先日買付を入れた文京区の区分所有マンションは難しそうです。
売主様は高齢で入院されておりました。その知り合いが代理人として動いていたのですが
今度は売主様の姪っ子もやり取りに参加してきたとのこと。
おそらく価格を上げるか、一旦売り中断となりそうです。

それから先週新宿区のビルを紹介され検討をしておりました。
安いことは安いのですが、利回り9%でキャッシュフローもでません。
住居系ではないので固定資産税や不動産取得税の軽減措置もありません。よって税金がかなり高いです。
まだ検討中ではありますが一旦保留にしたいと思います。

一昨日は栃木県のアパート情報を入手しました。
これはかなり面白そうな案件なので、近々現地調査をしていきます。


あと1棟購入できれば今年3棟目になります。
来年も3棟くらいを目標にしており、再来年からは5~6棟購入を目標としております。
この数週間は結構本気で探しており、これで購入できれば少し自信が付きます(空室を埋めないと意味がないですが(^_^;))。


 
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自殺告げず賃貸

こんな判決がありました。

「マンションの一室で自殺があったことを告げずにその部屋を賃貸したのは不法行為だとして、部屋を借りた男性が家主の男性弁護士(兵庫県弁護士会所属)に約144万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が28日、神戸地裁尼崎支部であった。杉浦一輝裁判官は「告知すべき義務があったのに、意図的に告知しなかった」として、弁護士に賃料や慰謝料など約104万円の支払いを命じた。

 裁判で弁護士は「競売後の手続きは他人に任せており、自殺の報告を受けないまま部屋の明け渡し手続きを終えた」と主張したが、杉浦裁判官は「およそあり得ない不自然な経緯というほかない」と退けた。また、女性の遺体を警察官が搬出し、住人らが自殺と認識していたことなどを挙げ、「一般の人でもこの部屋は居住に適さないと考える。部屋には、嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的な欠陥という瑕疵(かし)がある」と判断。女性の死後に弁護士が部屋のリフォームを指示したことから、「部屋の心理的な瑕疵の存在を知らないことはあり得ない」と指摘した。」


賃料及び慰謝料が104万ということですが、家主が弁護士だったことも影響はしているかと思われます。
確かに知らないことは有り得ないですね・・・。

それからこういったことが競売物件の難しさの一つでしょう。
占有者がいるので、落札後の立ち退き等はデリケートな問題ですね。


 
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調子良すぎです

茨城県坂東市の2棟一括アパート、今月に入り動きがかなり良いです。

今日も2件の申し込みが入りましたので、今月5件決まりました。

これで32世帯中24世帯まで入居が決まりました。先日ブログでも書いた駐車場の件も
いよいよ残り少なくなってきているので、早急に増設を検討しないといけないですね。

でも何で今月はここまで動きが良いのだろうか?
確かに初期費用があまりかからないようなキャンペーンをやっておりますが、地域的に動く時期なのでしょう。

それにしても面白いものですね。
茨城県坂東市の調整区域にあるアパート、本当に周りには何もなく、あるのはセブンイレブンと
山田うどんのみ・・・。

平成9年(もう1棟は平成15年)とやや新しい建物ではありますが、田舎では誰もが嫌がると言われている
3点ユニット、18㎡の1Kの間取りです。室内は小奇麗にはしてありますが、特に目を引く設備もありません。

客付け対策も特にはやっておらず、管理会社にある程度任せっぱなしです。

おそらく田舎すぎて競合物件が少ないのが良いのでしょう!

ネットで検索すると駐車場込み28000円程度で募集をしているアパートは他にはありません。
30000円台のアパートも少なく、ほとんどが40000円以上となっております。

そもそも20㎡を切るようなアパートは少なく、1Kや1DKでも25㎡以上ある物件ばかりです。
または2DK以上の間取りも物件も多いです。

私の他の物件と比べてもダントツで田舎なのですが、入居は一番決まりやすいです。

田舎の調整区域は終わっているよ、誰も入居しないでしょ!・・・・と色んな意見を聞きますが私は

家賃相場の崩れていないド田舎
が大好きです( ̄▽ ̄)!

これからも積極的に仕込んでいきたいと思います。

 
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先日買った区分を売ってしまいます!

8月に買ったばかりの近所の区分所有マンションを売ります。

売却する理由としては購入目的が達成できないと思ったため。
155万なのでそれ程深く考えていなかったというのが正直なところです。

目的の1つに近い将来、この区分マンションを事務所として利用しようかなとの考えがありました。
住居専用マンションですが、ちょっと事務所に使うくらいなら問題ないと思っておりましたが、
よく考えた結果、わざわざ事務所禁止のマンションを利用することはないと思うようになりました。

目的の2つ目として、三井住友トラストL&Fの共同担保に利用することでしたが、
L&F担当者と協議した結果、共同担保としてはほとんど意味がないとの結論に達しました。

そうなると実質利回りの低い区分マンションを所有する意味が無くなってしまいました。

現金化して次のアパート購入資金に回したほうが得策との判断です。

幸い購入資金よりは高い金額で売れそうですが、諸経費を考えると約10万円の赤字です(ーー;)

さっさと処分して次に備えたいと思います!!


でも事務所は近々取得したいと考えております。
安い戸建てを事務所として利用するのも面白そうですね(・∀・)


 
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滞納の督促

賃貸業をやっていく上で避けては通れないこととして、入居者の滞納があります。

私の物件に関しては比較的滞納はなく、それほど苦労したことはありません。
空室だらけの物件を好んで買うため、新規の入居者に関してはきちんと審査を行っています。

経験がある方も多いかと思いますが、滞納するのは購入時にすでに入居していた方が多いのではないでしょうか。

昔から入居している方は保証会社に加入していないケースが多く、管理会社と大家で督促をしていく必要があります。
滞納を気にしない大家が多く、そういった方から購入する場合は気をつけた方がよいでしょう。


今まではそれほど苦労はないのですが、私の所有物件では現在1件督促を行っている方がいます。
厳密に言うともうすでに退去しておりますが、本人は全くあてにならないため連帯保証人と話をしております。

去年の年末に入居したのですが、半年も経たずに退去となりました。

違約金2ヶ月、電気代5ヶ月分(オーナー一括払いでした)、クリーニング代、滞納分約1ヶ月
合計12万程度です。

滞納督促は本当に気分が乗らないものです。
でも今後も賃貸業をやっていく上では必ず身につけていかなければなりません。

管理会社が滞納問題に強ければ良いのですが、そういった管理会社は少ないです。
オーナーがやる気をださないと管理会社も本気になりません。

どういった進め方をするのかまたご報告をいたします。


 
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駐車場を増やしたいです

茨城県坂東市の2棟一括アパート、先日平屋事務所を解体して駐車場を6台分増やしました。

それでも32世帯で駐車場が27台分と世帯数分は足りておりません。

現在32世帯中21世帯が入居中で、割と順調に入居者数を増やしてきましたが
やはりほとんどの入居者が車を所有しております。

頑張って工夫をすればあと1~2台は置けるかもしれませんが、足らなくなるのは時間の問題です。

近隣に月極があれば良いのですが、歩いて行ける距離にはありません。

対策としては
①隣地が更地のため、駐車場借り上げの交渉をする。
②何とか敷地内に駐車場を作る
③満室は諦める。自転車、バイク所有者を探す。


②を何とかできないかを考えた結果、一つの方法を検証していこうと思いました。

このアパート敷地は1400㎡と大きく、土地の一部に無駄なスペースがあります。

その無駄なスペースは道路には接しているのですが、狭すぎてとても車が通れないと
思い込んでいました。

現地はこんな感じです。

CIMG0957.jpg

CIMG0958.jpg

幅を測ると約2.1m・・・車は通れますが慣れるまではストレスになりそうです。
それか慣れた頃にぶつけるかも?

カーブミラーを移動してもらい、ブロック塀を破壊、砂利敷きをやらなければなりません。
また費用はかかってしまいますが、これで3台程度増やせるのであれば、検討する価値はありそうです。

やるようであればまたご報告します。


 
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大家と管理会社との意識の差

これはよく言われていることですが、大家と管理会社とでは意識が違います。

大家さんは一日でも早く空室が埋まって欲しく、空室が続くと焦りがでてきます。
また管理会社に色々とお願いをするのですが、イマイチ動きが鈍い・・・。


それに対して管理会社は自社保有ではないため、空室があってもそれ程影響は無く
ロスとしては空室分の管理料が入ってこない程度です。
また管理業務は数棟の管理程度は全く旨みが無く、何百棟になって旨みがでてきます。
そんな何百棟のうちの1棟だけに気を取られていられないというのが本音でしょう。
また建築や売買もやっている会社だと賃貸関係は後回しになりがちです。

実際私自身もよく質問をしたり提案をするのですが、イマイチ反応が鈍いことが多いです。
2回3回催促して動いてもらうことも多いですね。

厳しい会社で働いているサラリーマンの方には、この管理会社の動き、考えには最初戸惑うかもしれません。
特にサービス業の方なんかは本業では徹底した時間管理やお客様の要望にはすぐに応えるといった考えが
身についているので、管理会社に対しても同じように求めてしまうものです。

どうしたら良いでしょうか?
管理会社の動きに嘆いていても始まらないので、そういうもんだと認識をして、その上で
管理会社をうまく動かしていく必要があるでしょう。

やり方は色々あると思いますが、基本はマメに連絡をしたり訪問したりして、きちっと大家の考えを
知ってもらうのが良いですかね。
管理会社の方も当然人間なので、良い関係を保っている大家さんに対しては、色々と頑張ってくれるものです。

月並みですがお中元、お歳暮、年賀状あたりも良いでしょう。

それから単純にガツガツ文句を言うやり方もあり、それも有効だとは思いますが、逆に動いてもらえなくなる
リスクもあるので私はやっておりません。でもそのやり方が得意な方もいるんですよね(^q^)

この人の物件は満室にしてあげたい!
そう思ってもらえるよう私自身も頑張ります!!


 
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区分買付を入れました

昨日紹介された文京区区分マンションを見に行きました。

内装はリフォームされており、すぐに募集もできそうです。


内装 (1)

内装 (2)

取り合えず気に入ったので買付けは入れましたが、さてどうなることやら。

売主様は入院中で代理人からの情報とのこと。

あと2週間ほどで退院されるとのことで、それからの動きとなりそうです。


 
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区分を買うか迷います

1ヶ月程前に土浦のアパートの買付を入れましたが、中々話が進みません。

どうやら売るのが惜しくなってしまったようで、売り辞めになりそうです(ToT)

ただし仲介会社の方は諦めてはいないようなので、定期的に売主様とコンタクトはとっている模様。

そんな時に文京区で安い区分マンションの情報をもらいました。
購入するかどうか正直迷っていますが、取り合えず明日内見に行きたいと思います。

割安なんですが当然文京区なので利回りは大したことありません。
しかもこれを現金で買ってしまうと、土浦がうまくいった場合でもローンを多く借りなければ
ならず、購入もしづらくなるでしょう。

当然土浦の方が金額も収入も圧倒的に高いため、いざって時に土浦が買えないと意味がありません。
でも土浦は購入できる可能性は低そうだしどうしたものか・・・。

 
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そんなやり方よくできるね・・・・ (^_^;) 直接移転(新中間省略登記)について

直接移転(新中間省略登記)が流行っています。

これは昔は中間省略と言われた手法で、現在はほぼ同じ内容の取引なのですが
名前が直接移転に変わりました。

簡単に流れを説明します。

所有者AがBと不動産の売買契約Ⅰを結びます。

BがCと売買契約Ⅱを結びます。

決済日に所有権をAからCに直接移転します。

図で表すと下記のような流れです。

chukan_s01.gif


Bは基本的に不動産会社ということになりますが、所有権を直接Cに移転させることにより
登記費用及び不動産取得税を節約することができます。

この取引自体は私はよく考えられた手法で、Bである不動産会社及び買主Cにとってもメリットがあると思います。
(余計な税金がかからないため、不動産会社Bは一旦買い取るケースよりも、安く売ることができます)

タイトルにも書きましたが、え~そんなやり方よくできるね・・・・と思うのが完全にレインズに載っている公開物件でも結構頻繁にその取引が行われていることです!
例えば5000万で一般に売りに出ている物件を6000万で買主Cで紹介をする。6000万で買付をもらい、ローン等も
大丈夫そうであれば、不動産会社Bは5000万で買付をだして、直接移転取引を行います。

間に入る不動産会社Bが独自に仕入れた未公開物件であれば全く問題ないと思いますが
一般に公開されている物件って・・・最終的な買主Cさんが可哀相な気がしますがどうなんでしょう??

だってそういった物件って健美家や楽待を見れば公開価格でしっかり掲載されているケースが多いです。
おそらく買主Cさんが完全に不動産業者Bを信頼しているか、もしくは全くインターネットを見ない人ということ
なのでしょう。

5000万で普通に片手仲介すると仲介手数料が約150万のところ、直接移転による売却をすると
単純に1000万儲かると!!
でもこれは自社の利益のみを重視して、お客様のことはこれっぽっちも考えていないですよねえ。
私にはとてもできないです・・・。

このブログを読んでいる方は、そういった買い方はされないかと思いますが、
友人やお知り合いが公開物件をこの買主Cの立場で購入する場合は止めてあげてくださいね!



 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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