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お気に入りのトイレです (^O^)

INAXのエコカラットという商品。

一言で表すと「呼吸する内装壁材」
湿度調整機能・脱臭機能があり結露を抑制、カビ・ダニの繁殖を防ぎ、部屋を清潔に保つ。

種類も豊富にあり、デザイン性もあるので、思い思いの空間が演出ができるとのこと。

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どこのアパート??

実は私の自宅なのです!

5年前に中古戸建てを購入し、リビング1面にこの商品を取り入れたところ、
素晴らしい空間が出来上がったので、引っ越してすぐにトイレと洗面所にも取り入れようと
材料を仕入れてセルフリフォームをしてみました。

このトイレは今でも気に入っていて、トイレに入るとたまに壁をスリスリしてしまいます(笑)


このセルフリフォームはとにかく大変でしたが、今でも良い思い出です。

まず最初に洗面所部分(1面)をやりましたが、午前11時に開始して
作業が終わったのが何と翌朝7時でした!途中で止めることができず、食事以外は
ひたすら作業をしておりました。風呂に入りづらく妻には冷たい目で見られましたが・・・。

その次にトイレ2面をやりましたが、洗面所での反省を生かし、無理をせず
時間を区切ってやりましたが、1日6時間×3日間の18時間もかかってしまいました。

私は当然素人なので早くはできません。でも丁寧にはやったので、仕上がりは
悪くなかったと思います。

費用は材料代が約10万円でした。
プロにお願いすると25万~30万くらいでしょうか。

この商品は見た目も良いので、自宅にはオススメです!!

でも収益物件にはオススメできないでしょうね(ーー;)
施工費が高すぎるし、家賃も上げられるわけでもなさそうだし・・・。

アクセントクロスで十分ですね!


 
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宅地建物取引主任者は取るべきでしょうか?

「宅建は取ったほうが良いのか?」
お客様に質問をされたことがあります。

いや~不動産会社で働くか、不動産業を開業する方以外はあまり取っても意味は
ないですよ。と答えました。

宅建の合格率は毎年15%~17%くらいで推移しております。
3ヶ月くらいの勉強で受かる方もおりますが、一般的には半年程度の勉強期間が必要となります。

私も頭は決して良くありませんが、不動産業界に入り込んだ7年前に取得しました。
勉強時間はマニュアル通り(300時間)かそれ以上の時間を費やしたかと思います。

その当時は残業なしの会社に勤めていたため、比較的時間は使えましたが
毎日遅くまで働かれる方にとっては取得するのは本当に大変なことだと思います。


さて宅建を取るとどうなるか?ですが実は不動産の仕事をするのも、アパート経営をするのも
実際に役に立つという実感はありません・・。

当然売買契約時に重要事項説明書を読むことができる(持っていない場合は持っている人にお願いをします)
ことはありますが、やはり実務と資格の知識は全く違うものなのです。

どの仕事でも同じだとは思いますが、資格はキッカケに過ぎず、重要なのは実務を経験をして
スキルアップすることですよね。

なのでお客様の立場の場合でも、宅建の勉強に時間を費やすのであれば、一つでも多くの
現地を確認して良い物件が買えるように努力する方が得策かと思われます。宅建を取得しても
良い物件は買えるようにはなりませんし、運営もうまくいくとは限りません。

でも取得することにより自分に自信がついたり、ちょっとしたところで人に自慢できることはあるかもしれませんので、全く意味がないことはないのですが・・・。


今日のまとめとしては
どんどん業者とコンタクトを取って、現地を見に行きましょう!
また所有物件でも積極的に管理会社を訪問して、コミュ二テーションを取りましょう!宅建を持っているかいないかでは営業マンの善し悪しは判断できません!

こんなところですかね(^^;)


 
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○○ができるから このエリアで買おう!

将来に○○ができるから今のうちにそのエリアの不動産を買っておこう!

こういった話はよくあると思います。

例えば・・・
東京オリンピック開催が決定したから、湾岸エリアの不動産を買おう
リニアモーターカーができるから新駅予定地付近を買おう
大手の工場や大学ができるから、その近辺を買っておこう etc

そのやり方はタイミングがハマれば大きく利益をだすことにつながると思います。

逆にタイミングを間違えると・・・高値掴みになりかねませんね。また供給過多になることも考えられます。

私自身はこういった買い方はあまり好きではありません。
タイミング次第と考えると何だか株式と同じように感じられるからです。
(株式は難しいと判断して今はほとんどやっておりません)

「○○ができるから需要は将来的に期待できます!遊休地にアパートを建てましょう!」
地主系アパート建築業者もここぞとばかりに営業をかけるでしょう。

供給が増えすぎて、さらに数年後数十年後にはその施設の人の出入りも減っていき・・・
最終的には空室だらけのアパートだけが残るといったことも考えられます。


こういった話は内々で一般に公開される前に情報をつかめれば、面白いかと思います。
株でもそうですよね、日経新聞にでてから動いても遅い時が多いのです・・・。

そういった人脈は私にはないので、下手な情報に踊らされることなく、自分の基準をしっかり
持ってこれからもやっていきます!


 
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柏崎市に行ってきました

昨日は4棟目アパートの柏崎市に行ってきました。

簡単に行ける場所ではないため、約1年ぶりの訪問です。
今回空き部屋のリフォーム見積もりの立会いが目的です。

管理会社にリフォームを任せようとしたのですが、
「うちは高いからやらない方が良い!!」と強く言われたので、
久々の訪問もしたかったこともありますが、自分で手配をすることにしました。

それにしてもリフォーム屋を探すのも一苦労ですね。
関東と違って業者数も少なく、ネットで探してもでてくるのは
住宅用大手リフォーム会社。高すぎるのでそんなとこには頼めません・・・。

結局市内の内装屋を3社見つけて、相見積もりをとることにしました。

持って行った照明2個だけは自分で取り付け、
ゴミとなった照明2個と、使わなくなる障子を持ち帰り
明日清掃センターに持ち込みです。

この空き部屋は6月に退去しており、その時は管理会社から
クリーニングのみで様子をみましょうと言われておりました。

その後内見は数回あったが、決まることはなく現在に至ります。

和室×2のこのお部屋、クロス等も汚れています。
古臭いのは分かっていたので、すぐにリフォームするべきでした!

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2Dk家賃45000円は安いとのことなので、すぐ決まって欲しいです!


 
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競売で安い物件が買えるのか ③

その後何件かバーチャル入札をしました。

終了した物件の3点セットは見れないため、詳細は忘れてしまいました。
ザックリとした内容は以下の通りです。

群馬県高崎市アパート
平成2年築木造 
敷地延長の土地 
1K6世帯か2DK4世帯だったような・・・
売却基準価格 約4,000,000円
落札価格    9,339,999円
入札本数 17
この落札価格だと表面利回りは20%くらいでしょうか。
確か一人50万くらいの滞納者がいました。
それから接道幅が1.8mのようだと書いてありました。

う~ん強烈な滞納者及び再建築不可の疑い・・・
再建築不可かどうかは調べれば分かりますが、私は手をだしません。


群馬県太田市アパート
平成16年鉄骨造2階建アパート
間取りは忘れました
建物418㎡
入札本数 10
売却基準価格 約15,000,000円
落札価格    36,110,000円
この落札価格で表面利回りは12%くらいでしょうか。
築9年の鉄骨造なので評価はでそうです。
そこそこ埋まっていた記憶があります。


相模原市マンション
平成18年築RC造
1K×6 2LDK×1
建物240㎡
入札本数 7
売却基準価格 約32,000,000円
落札価格    50,500,000円
表面利回りは10%少し切るくらい?
築浅RCで評価額はかなり高いです。
2LDK部分は所有者使用でした。
1階居室部分に水漏れの痕が天井にありました。

これは安いと思いました。満室にして水漏れも完全に直せば8%弱でも売れるのではないでしょうか。


何回か入れてみた感想としては、確かに割安ではあるが、激安ではないということ。
ちょっと有名な市町村や総額が安い物件には札が集まる傾向にあります。


私が狙うとしたら・・・
そこどこ??っていう場所の物件や3000万以上の物件でしょうか。
1000万以下の物件だとキャッシュ組がたくさんきます。
競売はローンは使いにくいので、総額が高い物件の方が、難易度も上がり
札も少なくなりそうです。


 
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ちょっとした贅沢

水曜日木曜日で山中湖の会員制リゾートホテルに泊まってきました。
また昨日は銀座久兵衛で寿司を食べてきました。

基本的にあまり贅沢をしない私ですが、たまにはちょっとした贅沢は良いですね。

両方とも接客が素晴らしく、また訪れたいと思いました。
また周りにいる方の雰囲気も、落ち着いた余裕のある感じです。

普段車で埼玉を車でグルグル回っているだけだと感じることができない雰囲気を味わえます。
それから忘れかけていた目標も再認識できる効果もありました。

目標を達成するためにも今後も収益物件の購入を頑張らなきゃと思った次第です。

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競売で安い物件が買えるのか? ②

先日試してみたバーチャル入札の結果をご報告です。

詳細はこんな感じでした。

場所 :群馬県北群馬郡
土地 :667㎡
用途 :準工業地域
建物 :307㎡
築年 :平成15年築木造
施工 :大東建託
間取り:2LDK×6
現況 :1部屋40,000円と3部屋一括100,000円(法人)の4部屋が賃貸中。

15,184,000円の売却基準価格に対して、25,101,706 円 で落札されました。

法人一括貸しの3部屋が安い賃料となっておりますが、表面利回りは10.51%の計算です。

群馬県の田舎とはいえ、もう少し高い賃料(45,000円以上)が取れる気がしますが、
表面で10.51%では全然安くないですよね。

確かに大東建託の建物なので、10年前の新築時は最低でも7,500万くらいはかかっているでしょう。
そういう見方からすると2500万だと安く感じます。

ただし今回入札はたったの2件でした!

これくらいの札の本数ですと、運が良ければ安く買える可能性はあると感じた次第です。

10本以上入る物件は、誰かしら高く入札するので、基本的に安くは落とせないと思います。

引き続きバーチャル入札を行い、様子を見ていきたいと思います。


 
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本庄アパートが満室予定になりました!

以前8月3日に掲載したブログ記事
「賃貸募集を一般媒介で依頼をする」
http://takuya0824.blog.fc2.com/blog-entry-62.html

一般媒介で賃貸募集をお願いして、客付けをしてくれた会社がそのお部屋の管理をする。
この手法を取り入れ、約1ヶ月で空室5部屋を埋めることができました!!


4社に依頼をしてそれぞれが決めてくれました。
家賃は安く設定はしておりますが、ここまでうまくいくとは思いませんでした。

このやり方は比較的どのエリアでも通用すると思います。
ただし今回でも1社がそうでしたが、
「管理を受けた部屋じゃないと募集活動はできません」(空室2部屋は最初から管理をその1社にお願いをしました。残り3部屋は3社で競わせました)
「アパートの部屋ごとの管理は受けません」
こういった考えの会社も結構あると思います。


先日購入した那須塩原市は大手フランチャイズ1社が力がありすぎて、同じやり方はできないと思います。
私も管理をその会社にお願いをしておりますが、アパート部分管理はやっていないそうです。


この手法の運営の手間としては「管理会社1社にお任せ」と「完全自主管理」の中間くらいですね。
客付けのスピート感は抜群に良かったです!

これからもエリアによってはこの手法を取り入れていきたいと思います。


 
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買付を入れました!

昨日今日と気になる物件情報があったので、見に行ってきました。

昨日見た物件は、都内で利回りが高いものでした。
2棟マンション(隣地はビルっぽい)が並んでいるのですが、おそらく元々の所有者が一緒、
ベランダが行き来できるようになっていたり、4階通路もつながっていたりで、クセありありです。

こういったクセのある物件は私は得意ではないので見送ります。
ものすごく安ければ買いますが・・・・。


それから今日は茨城県某市に行ってきました。

現地に向かっている途中、外環で事故発生!
1時間50分もの間全く動きませんでした(ToT)

約4時間かかって現地に到着。

1DKの間取りが24世帯、駐車場世帯分有り、現況ほぼ満室と悪くありません。
いつもボロボロ空室だらけが多いのですが、珍しくすでに出来上がっている物件でした。

早速買付を入れて、融資の打診もしました。

数日で方向性が分かると思いますので、またご報告をいたします。

年内2棟が目標でしたが、この物件は私にとっては金額がでかいので、
この1棟で充分そうです。


 
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競売で安い物件が買えるのか?

競売物件はリスクがあるが、かなり安く取得することができる。
これが一般的に言われてきたことですね。

私のイメージとしては
ちょっとまともな物件だと札が何本も入ってしまい、結局相場に近い金額、時にはそれ以上になる・・・。

2007年当時、前職の競売部門で入札を数回経験しました。
その時は主に都心部の土地や戸建てへの入札でしたが、あまりにも落札価格が
高いためビックリした記憶があります。

例えば4,000万で仕入れて5,800万で売る・・・このようなシナリオを描いて札を入れるが
結果は40本の札が入り、どっかの法人が6,350万で落札! 
うーん 予定再販売価格より高く落とすなんて、法人がこの金額で落札してどうするんだろうか・・・。

このイメージがあったため、競売はリスクだけあってリターンは薄いと思っております。
競売の値段が上がったのは、10年以上前に法整備が整い、それほどリスクなく参入できる
ようになったからでしょう。今では占有屋の話もあまり聞きませんよね。

でも競売で安く仕入れた!といった話は今でも聞きます。

当然場所と物件によって人気は違うため、人気のない物件に札を入れていく必要がありますね。


ちょっと数ヶ月間競売の相場を調べてみたいと思います。

981.jpという有名な競売サイトでバーチャル入札といった機能があるので
共同住宅にしぼって、私が買っているエリアの相場を見ていきたいと思います。


 
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2020年東京オリンピックが不動産投資に与える影響 ②

昨日に引き続きミニバブルの話です。

2006年、2007年当時東京の不動産は高値で取引をされておりました。
23区内住宅用地で数年で1.5倍くらい上がったイメージです。
新築戸建や新築マンションの価格は1000万以上上がっていたと思います。

そんな中で値上がりが特に顕著だったのが、商業地です。
商業地の相場って本当に難しいのですが、その当時は場所によっては何倍にも膨れ上がり
数十億の取引がバンバンされておりました。

そして埼玉千葉等もつられて上がっていたと思います。

それが2008年になり、市場が急速に悪化し、何十億もの商業地は全く
動きがなくなりました。それから住宅地においても高値で仕込んだ土地の建売やマンションも
売れなくなりました。

そして不動産会社が何社も潰れていましたね。

数十億で仕込んだ商業地の古ビルは利回りなんて3%とか4%でした。
当然運営しても儲かる訳もなく、高値で売却できなければ返済不能、そして倒産。

20億でビルを買って40億で売ろうとしたら、全く売れず、その後10億でも
買い手が付かず・・・。そんな取引も多かったのではないでしょうか。

その時は外資大量参入によってミニバブルが起きたと言われています。
外国人は商業地が好きなようで、好立地の古ビルを買っていました。


このように都心の不動産、特に商業地は値動きが激しいのです。

それに対して東京以外の収益物件(主にアパートやマンション)はここまで激しい動きは
なかったと思います。
多少相場は上がっていたとは思いますが、色々な人の話を聞く限り、それほどでもなかったようです。


今後同じようなことが起きると考えることはできますね。

となると東京の不動産を転売狙いで買う方が増えてくると思います。
キャピタル狙いは一発で何千万何億も稼げる可能性があるので、ギャンブル性、中毒性があり、
参入してくる不動産会社や一般の方が後を絶ちません。例え同じ歴史を繰り返すことが分かっていてもです。


そういった極端な値動きをしない埼玉千葉北関東のアパートやマンション買ってたほうが
良いと思いますので、その辺はブレずにやっていきたいですね。

まあどちらにしても何億ものビルは私には買えないんですけどね~(ーー;)

よく東京の不動産は値下がりしにくいと言われています。それから地方は基本値下がりしっぱなしと。
ただし東京は相場の上下が激しいので、高値掴みには注意した方が良いでしょう!


 
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2020年東京オリンピックが不動産投資に与える影響

2020年、東京オリンピック開催が決定しましたね!!

我々好景気を知らない世代は、日本の将来には常に悲観的でした。
何か久々に日本の将来に希望が持てる感覚になりました。

さて改めて今後の不動産投資について考えてみます。

ここ数年不動産投資はちょっとしたブームになっており、最近では割安な物件も中々でなく
なりました。

このブームもいつまで続くのかなあと思っていましたが、今後東京オリンピックに向けて
さらに加速していくことが考えられます。

不動産価格が上がることはすでに所有されている方には悪くない話ですが、
当然これから取得していく場合の利回りは下がってしまうことになります。

キャピタルゲインは狙えるかもしれませんが、インカムゲインは少なくなりますね。
どういう戦略でやっていくかが今後の悩みどころです。


このまま2006~2007年頃のようなミニバブルの再来が現実になるかもしれません。
当時私は東京の中堅不動産ディベロッパーで働いていました。
2007年は過去最高の売上と利益を計上しましたが、2008年に急速に市場が悪化し
あっという間に民事再生法適用となってしまいました。

その時の経験を元に今後どうなるかを考えていきたいと思います。
次回続きを書きます・・・・


 
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最近不動産会社の社員も買っています

「私も実は探しているんですよ~」

本気で動いている方は少ないのですが、最近同業者から言われることが
多くなりました。

実際私が始めた2年前よりも、今の方が実際に買っている人も増えてきております。


よくお客様から不動産会社の社員さんは、良い物件情報が回ってきたら、自分で買えますよね!
羨ましい~と言われます。

確かにそうなのですが不動産会社社員が全員良い物件情報を買っているわけではありません。

収益物件専門会社であれば知識があり、一般的に安い物件を買うことは可能ですが
収益専門ではない会社の社員は知識がないケースが多く、普通の物件を買っていることもあります。

それから築浅で駅近じゃないとと思っている方も多く、特に東京の不動産会社は
埼玉千葉はクソだ!北関東なんか有り得ない!と考えている人も多いですね(´д`)

ですので皆さんが考えているよりも意外と普通の物件を買っているものです。
自宅も収益性は特に考えず、普通に新築戸建てやマンションも買っていますね。


でも当然お金があり、人脈、行動力があるプロも存在します。
莫大な金額を儲けている人もいると思います。

そういう風になりたいな~と思いつつ、私は地道にやるしかないかな~と考えています (*_*)

 
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担当者ボーナスは有効か?

入居付のためのとっておきの手段として、客付けを決めてくれた方への
担当者ボーナスを支給するといった方法があります。

通常賃貸不動産会社の営業は基本給+歩合給で働いており、売上の大部分は会社の収益となり、
ある一定の割合を歩合給として、担当者に支給されます。担当者ボーナスで直接担当者が
まとまったお金を受け取ることは嬉しいことであり、モチベーションも上がります。

ただし基本的に会社は個人で何かをもらうことを禁止しており、担当者とオーナーとで
個別のやり取りが必要となります。


この方法を取ることにより、賃貸が早く埋まることは間違いありません。
私も以前このやり方をやり、それなりの結果を残すことができました。

ただしエリアによって、やりやすさや効果も違うと感じました。

都会であれば賃貸客付け専門会社が多数あり、イケイケの営業社員が働いております。
そういった会社では、担当者ボーナスは魅力的であり、積極的に動いてもらえます。
彼らは自分にとってメリットの大きい物件(広告料、担ボあり)を紹介する傾向があります。
また社員の入れ替えが激しいのも特徴です。

逆に地方は通常賃貸客付け専門会社はほとんどなく、管理や売買、建築もやっている会社が多いです。
長期で働いている社員が多く、会社に対する忠誠心も高めに感じられます。
地方なので不正がバレた場合、その地域で不動産の仕事はできないかもしれません。

そういったことから地方で担当者ボーナスの話をしても、反応が悪いケースも多かったです。

それ広告料で普通に会社に入れてよ!と言われたこともありました。

以上のことから最近は担当者ボーナスよりも、物件のリフォームに力を入れて
「このオーナーさんはしっかりリフォームをやってくれる!」と思ってもらうように
しております。

それから長期で運営する場合は担当者ボーナスに頼るよりも、物件力を上げていくほうが
長期的に見てもプラスになるかと思います。


ただし地方であっても札幌や福岡の激戦区は広告料や担当者ボーナスは非常に
有効な手段になります。


 
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那須塩原市に行ってきました

先月末に購入した那須塩原市アパートに行ってきました。

まずは管理会社に訪問、担当者及び工事部門、賃貸部門、社長様とお話をして
地域の特性や管理会社としての考え方を教えていただきました。

・この物件は場所は良くないが、単身用アパートが少ないので決まりやすい。
・前オーナーが自分でリフォームをしていたので、内装の状態が分かりにくく
積極的には募集ができていなかった(自社工事部門でやらせてくれ~)。
・工場系の需要が多く、人の出入りは多い。
・単身用だと30000円切れば埋まりやすい。

この物件は外壁塗装が終わっており、室内もエアコンやテレビドアフォンは
比較的新しいものがついております。

大きな工事はしばらくは無いので、リフォームは全部お任せしようと思います。

地方でもこれくらいの家賃が取れる場所は結構あり、私はそういったエリアで
買っております。
私の自宅周辺の川越市でも単身用の家賃は同じくらいの相場なのです・・・

土地値が安い北関東の方を好んで買っている理由はそこかもしれません。
それから埼玉だから客付けが楽なことは決してなく、正直北関東と大差はないと感じますね。

ただし地方なので全く需要が無かったり、家賃が安すぎるエリアもあるので注意が必要です!

桐生市、足利市、神奈川の東海大学前あたりは物件はよくでてくるが
ワンルーム家賃が20000円程になっており、利回りは高くても修繕費等で家賃の
数年分が吹っ飛ぶことも多いことでしょう。

よっぽど安くない限りは手を出す気にはなれません。

話は戻って那須塩原アパートは18世帯中6世帯空室なので、少しでも早く
埋まるよう管理会社と連携を取りながらやっていきたいと思います。


 
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消費税増税により物件価格は上がるのか?

消費税は平成26年4月1日より8%に、平成27年10月1日より10%へ引き上げをする
予定です。

まだ確定ではないのですが、一般的には増税の認識が広まっております。

よくお客様に増税前に購入したほうが良いのですか?
と質問を受けることがあります。

私は増税の話を基準に物件購入時期を判断する必要はないのかなと思っておりますが、
どういった不動産を購入するかによってその影響は変わってきます。

<新築戸建てや新築マンションの実需不動産>
不動産会社が売主になるので、建物消費税が上がります。ただし増税のタイミングで
「住宅ローン減税の拡充」「すまい給付金制度」が確立されると思われ
実質消費税増税分をある程度吸収することができるものと思われます。

<中古アパート、マンションの収益物件>
売主個人の場合は消費税納税義務は無いため、増税の影響は受けません。
不動産会社や一般法人が売主の場合は、増税の影響を受けます。
感覚的に7~8割の物件は売主個人のため、中古収益物件の場合は増税の
影響はあまりないと考えます。

<新築アパートや新築投資用マンション>
不動産会社が売主になるので、増税の影響を受けます。
しかも投資用の場合は減税政策も通常打ち出さないため、影響はあると思います。


こう考えると新築アパート、新築マンションは影響を受けるが
それ以外はあまり影響を受けないと考えることができますね。


厳密に言うと司法書士報酬や仲介手数料の消費税部分も上がりますが、
建物消費税の金額と比べると僅かであると考えることができます。

購入はそれほど影響しないが、法人として売却する時に3~5%の増税は
痛いですね(´Д` )


 
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プロフィール

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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