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8棟目物件を決済しました

先月契約済みであった8棟目の那須塩原市アパートを本日決済いたしました。

契約後に退去が2件でてしまい、現況18世帯中13世帯の入居状況です。

9月2日に管理会社に挨拶に行ってきますので、今後の募集戦略等
打ち合わせをしてきたいと思います。

こちらの物件の良いところは、外壁塗装済みであることや室内リフォームが比較的
しっかりされているところです。

それほどお金をかけずに今後は運営できると思われます。


今年はこれで2棟目ではございますが、年内あと2棟購入を目標にやっていきます。
年内に仕込めば年度末にはすべての保有物件において、ほぼ満室が狙えるかと思います。

引き続き頑張ります!!


 
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区分の決済をしました

昨日先月契約していた区分所有マンションの決済をしました。

16㎡のワンルーム、155万の物件です。
部屋は原状回復済みでしたが、照明だけ取り替えました。
Amazonで本体5980万+送料800円です。

照明

室内

しかし改めて計算をすると運営をしていてもほとんど儲かりませんね。

家賃の半分を修繕積立金、管理費で持って行かれてしまいます。
長期修繕計画等を確認をすると、修繕積立金が足らなくなるので、値上げをしましょうとの
シュミレーションがありました。

それにしても長期修繕計画での大規模修繕等の金額は高いですね。
管理会社が2~3割抜くのでしょうが、自分達でしっかり相見積もりを取りながら
やれば3割程度は削減できると思います。

また管理費も高いのです・・・。

1人の区分所有者が奮闘しても、成果に結びつかない区分よりも
1棟ものの方がやりやすいと改めて思いましたね(購入していますが・・・)。


ちなみにこのマンションは18世帯です。
1世帯155万で計算すると合計2790万にしかなりません。

見方を変えて1棟マンションだった場合で考えると
積算評価と利回りで逆算すると、私の査定ですと7500万くらいでは売れるかと考えます。

全部取得してから売却する手法もあり、やっている業者もいるかとと思いますが、
難しそうなので私は考えておりません・・・。

逆に大型ファミリーマンション1棟を取得して、区分所有に分けて販売する手法もあります。

やり方によって価格が大きく変わるのが、不動産の面白いところですね!


 
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1/3自己使用 住宅ローンの話

1/3を自己使用することにより、住宅ローンが使える金融機関があります。

ご存知の方も多いかもしれませんがゆうちょ銀行(スルガ銀行)です。

1/2を自己使用することにより住宅ローンを利用できる銀行は複数あるのですが
1/3ですと収益性もある程度は見込めそうですね。


ただしこの1/3の住宅ローン、確かに魅力的ではあり、ゆうちょ銀行も力を入れておりますが
意外と審査が厳しいと感じております。

私も何度か審査の依頼をしたのですが、ことごとく審査落ちとなってしまっております。

何故か?

おそらく実際には住まなかったり、数ヶ月で引っ越してしまう事例が後を絶たないから
だと思っております。
銀行も本当に住むのかをシビアに見ていることでしょう。

例えば現在の住まいと離れた場所であったり、職場にも遠くなる場所ですと
まず融資は通らないと思った方が良いでしょう。
それから独身者であったり、すでに賃貸経営を始めている方も収益物件として
購入すると見られてしまい、審査に落ちやすいと思います。

となると既婚、現在の住まいの近く、もしくは職場に近くなる、また
不動産を購入するのが初めてではないと、このローンは使いにくいのではないかと
思ってしまいます。

また当然中古物件で近所かつ1/3の住居部分を確保でき、尚且間取り等満足できる
物件は、中々でてこないものであります。

ということはこの1/3住宅ローンを使う場合は

土地から1/3賃貸併用住宅を新築で建てるのが現実的ではないでしょうか!


 
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シンガポールくらいであればタダで行けます ③

間が空いてしまいましたが、引き続きnanacoでマイルを貯めるお話です。

不動産取得税、固定資産税、住民税をnanacoで支払うには
少し手間がかかります。

まず最初にnanacoの特徴を何点か書いてみます。

・nanacoカード1枚につき300円かかりますが、イトーヨーカドーであれば
8日、18日、28日に無料で作ることができます。私はnanacoカード3枚を作り、組み合わせで
携帯nanacoモバイル(登録無料)を使っております。

・nanacoカードをセブンイレブンのレジで5枚まで一度に使うことができるようです。

・クレジットカード1枚に付きnanacoカード1枚及びnanacoモバイル1台
しか登録できません。他のnanacoカードでも同じクレジットカードを使う場合は
登録済みのnanacoカードのクレジット登録を一旦解除して、他のnanacoカード
でそのクレジットカードの登録をします。登録してから24時間後にクレジットチャージが
できるようになります。もしくはクレジットカードを数枚(ポイントが貯まるカード)準備を
してクレジットカード1枚とnanacoカード1枚をセットにしてう方法があります。

・クレジットチャージはnanacoWEBページより、5万まですることができるが
その段階ではまだnanacoカードに反映はされず、センターお預かりの状態になります。
セブンイレブンのレジもしくはセブンATMで「残高確認」をすることにより、nanacoカードに
5万が反映されます。その後に再度nanacoWEBより5万クレジットチャージをすることにより
合計10万(センターお預かり分含めて)がストックされている状態となります。
ちなみにnanacoモバイルはセンターお預かりが無いため、直接5万が反映されます。

・無制限にクレジットチャージができるわけではなく、nanaco1枚に付き月額20万が
限度となる。以前は無制限であったが数ヶ月前から改悪となりました。



次に実際に私がnanacoでの支払いをしたケースをご紹介します。

<不動産取得税90万のケース >

最初に物件管轄税務署に連絡を入れて、15万×6枚のバーコード付き支払用紙に
してもらいました。30万以下であればバーコード付きにはなりますが、15万が
セブンイレブン窓口での支払いが割とスムーズにできると考えたため、15万に
してもらいました。
          ↓
nanacoカード1枚に5万反映及び5万センターお預かりの状態にします。それから
nanacoモバイルには5万反映させます。
          ↓
レジにてnanacoカードで1回目5万を支払いをします。
          ↓
同じnanacoカードで「残高確認を2回お願いします」と伝えます。
残高確認は1度で29,999円までなので、2回目で残り20,001円を反映させます。
          ↓
再びnanacoカードで反映された5万を支払います。
          ↓
最後に携帯nanacoモバイルにて5万を支払います。これで15万完了です!



これを6回程繰り返すわけですが、上述のように私はnanacoカード3枚及び
nanacoモバイル1台のためnanacoで80万の支払い+現金10万の支払いとなりました。

それからnanacoカードとクレジットカードの組合わせは基本1枚ずつのため
私が所有している漢方スタイルクラブカード、楽天カード、ファミマTカードと
それぞれのnanacoカードとを組み合わせをしました。この時は時間が無かったのが
理由ですが、本来なら一番マイルが貯まることになる漢方カードのみをそれぞれの
nanacoカードに登録と解除を繰り返すやり方が良いと思われます。


またやろうと思えばもっと大きな金額の50万(25万?)くらいはレジで一度にできると思います。
ただし慣れていない店員も多いので、あまりに支払いを複雑にすると時間がかかり
後ろのお客様に迷惑がかかる可能性があるため、私は15万を目安にやっております。


今年はこのやり方で税金関係200万程をnanacoでの支払いを予定しております。
200万ですと漢方スタイルクラブカード経由ですと23000マイル程貯まると思われます。
ちなみにそのマイル数だと上海や香港、台北、国内だと石垣島まで往復できることになります。
さらにもう少し貯めるとビジネスクラスでも可能になります。

旅行以外でも実家が北海道や九州、四国で関東在住の方は帰省の時も有効に使えそうですね!


最後になりますがこの手法は何年も続かないかとは思われます。
今までもEDYによる税金の支払いでマイルを貯める!、ファミマTカードで税金を払い
マイルを貯める!といったやり方がありましたが、現在ではできなくなりました。

確かにこのような使い方はセブンイレブンやクレジットカード会社はあまり想定していないこと
だと思います。このやり方が広まりすぎると改訂になるのでしょうね。常に方法はあるかと
思いますので、その時はその時で良いでしょう!


 
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シンガポールくらいであれば毎年タダで行けます ②

昨日のマイルの話、ご質問をいただきましたので続きを書きたいと思います。

通常クレジット払いができないものとして

不動産取得税
固定資産税
住民税

これらの税金(他にも多数ありますが割愛します)は
不動産投資をやっている方であればお分かりになるかと思いますが
毎年数十万~数百万とかなり大きな金額になります。

通常はこれらの税金はクレジット払いができないため、口座振替もしくは
コンビニや銀行にて現金払いになりますね。

これがマイルを貯めるやり方があるのです。それは

セブンイレブンでのNanaco払いです!
ん?確かnanacoで税金を払ってもポイントは付かなかったような・・・と思われるかもしれません。

確かにnanacoで税金を払ってもポイントはゼロです。
その方法とはnanacoでの支払い時にポイント加算ではなく、nanacoチャージを
クレジットでやることにより、チャージ時にポイントを取得するやり方です。

ただしnanacoのチャージで、マイル(またはポイント)が貯まるクレジットカードが少ない
という問題があり、私のメインカードのANAJCBカードもチャージは当然できるのですが
ポイントは貯まりません。

ではどういったクレジットカードを使えば、有効にポイントを増やせるか?ですが

漢方スタイルクラブカード
楽天カード(JCBのみ)
ファミマTカード(JCBのみ)
他にもいくつか

ポイントが付くクレジットカードはそれほど多くありません。
この中でも漢方スタイルクラブカードが非常にポイント付与率が高く
おすすめできます!

2,000円チャージにつき7ポイント。7ポイントをANA21マイルに交換できるので、
結果100円につき1.05マイルをゲットすることができます。

ちなみにJALマイルを貯める場合は
JMBローソンPontaカードVISAを使えばポイントが貯まるそうですが
100円につき0.25マイルとのことで、漢方のANAマイル取得に比べると少し見劣りする
ような気がします。

長くなりましたので次回に続きます。
次回は実際にnanacoカードの使い方等をお伝いいたします。
結構面倒くさいのとややこしいのです・・・。


 
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シンガポールくらいであれば毎年タダで行けます

ご存知の方も多いかもしれませんが、クレジットカードの支払いで
マイルを貯める方法です。

私は基本的にクレジットカートが使える時は必ず使うようにしております。
いわゆる陸マイラーというやつでしょうか。

使用しているのはANAJCBカード、使い始めて1年と4ヶ月くらいです。

不動産投資をしていると数十万の支払いは年に何回もあり、それをできるだけ
クレジット払いができないかを考え、実行しております。

私のアパートの規模で、実生活も含めると年間250万~300万程度の支払いを
クレジットを利用することにより、年に1回シンガポールやタイに行けるマイルが
貯まる計算になります。

ただし基本はクレジットカード払いができないものが結構多いのですが、
ちょっとした裏技を使うことにより、クレジット払いと同じ効果を発揮すること
は可能です。

不動産投資での経費でリフォーム費用はクレジットに結びつけることは
難しいのですが、下記の項目はやり方次第で可能です。

不動産取得税
火災保険
固定資産税
共用部分電気代

固定資産税は毎年かかるものですし、不動産取得税も何棟も買っていると
100万は軽く超えてきたりもしますね。

それから私が毎月必ずクレジットで払っているのは以下のものです。

住民税
電気代
ガス代
水道代
自動車保険料
国民年金保険料
国民健康保険料
ネット生命保険料
県民共済
ガソリン代
インターネット代
携帯電話代
高速代


私で年間250万~300万くらいなので、RCを買いまくっている人は
毎年ヨーロッパに行けそうですね!

ただし面倒くさいことに不動産取得税や固定資産税、住民税等の支払い方は、
窓口でクレジットカードを提示する、もしくは自動一括払い等の簡単なやり方ではありません。

興味のある方はお気軽に聞いてください!


 
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7棟目物件の外壁塗装が完了しました

外壁塗装前

外壁塗装前1

外壁塗装前2圧縮 (1)

外壁塗装前3

外壁塗装前4


外壁塗装後

外壁塗装後圧縮

外壁塗装後2圧縮 (2)

外壁塗装後2

外壁塗後4


今回かかった費用は90万でした。
思ったより安くできたと思います。

しばらく雨戸は外してあったため、コウモリはどっかにいったようです。
このまま戻ってこなければ嬉しいです。


 
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売却の決済が無事完了しました

6月23日に売却の売買契約を結んであった3棟目物件、
本日無事決済をすることができました。

所有は2年弱でしたが、客付けや滞納処理のノウハウを
学ぶことができた思い入れのある物件です。

この物件によって運営の自信が付き、空室物件も恐れずに買うことができる
ようになりました。

買主様もすでに何棟も持たれているということで、何も心配はないのですが
今後とも順調に運営できることを心からお祈り申し上げます。


さてこの売却のお陰で一時的ですがキャッシュを増やすことができました。
今月末に8棟目物件の引渡しがありますが、今年中に最低あと1棟は
取得したいと思います。

引き続き運営、購入を頑張ります!!


 
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賃貸客付けを一般媒介で依頼する

7棟目物件の外壁塗装が終わりました。

内装工事が完了した5月中旬より、管理会社にて募集をしておりましたが
2件申し込み後キャンセルがあった以外は動きがありませんでした。

これから以前からやってみたかったことを試してみたいと思います。

それは一般媒介で数社に募集をお願いして、客付けをした会社がその入居者の賃貸管理をするというやり方です。

一般媒介での募集は通常自主管理の大家さんがよくやる手法です。
勤め人の方で自主管理が難しい場合は、通常管理会社に専任媒介でお願いするケースが多いと思います。

ここでそれぞれのパターンの特徴を考えてみます。

<管理会社に専任媒介をお願いする>
当然管理会社は客付けを頑張るが他客付け業者の動きは良くない。
最近は自社管理物件の空室を埋めるのに精一杯なため、それ以外の物件は
あまり積極的にはならない。オーナー自らが営業しても、本気になってもらえてない
ように感じる。
契約書関係を管理会社が作るため、客付け会社はやり取りを面倒と感じる。
本業がある人はこのパターンが一番楽に運営できる。


<自主管理をやりながら一般媒介で募集をする>
複数の会社に直接依頼できるため、間口を広げることができる。
専任媒介ほどではないが、オーナーと直接やり取りができるため
それなりに頑張って動いてくれる。
入金の管理やクレーム等が直接入るため、忙しい勤め人には向かない。


それぞれの良い部分である
・管理がお願いできる
・多くの不動産会社に動いてもらう

この2つができるのが、先程の手法だと思いました。

デメリットとしては
・複数社から毎月入金報告書が送られてくるため管理が大変
・口座への振込手数料は通常大家負担のため、振込手数料の負担が増える

それでも短期間で入居が決まるのであれば、やる価値はあると考えます。

しばらくやってみて皆さんにご報告をいたします。


 
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建物滅失登記の申請をしました

約1ヶ月前に茨城県の平屋事務所を解体しました。

少し遅くなりましたが、本日水戸法務局下妻出張所にて
建物滅失登記をしてきました。

必要書類として
・登記申請書
・建物解体証明書
・解体業者の会社謄本
・解体業者の印鑑証明書

これらを持ち込み申請、登記申請書で訂正箇所が数箇所ありましたが、
法務局の職員が丁寧に教えてくれました。

通常土地家屋調査士に依頼すると4万~5万程度
これくらいの手間であれば自分でやった方が良いと思いました。

以前抵当権設定登記を3回ほど自分でやりましたが、それよりも
簡単に感じました。

※抵当権設定登記は基本的には金融機関指定の司法書士が行います。
日本政策金融公庫で既存所有物件に先に抵当権をつけるケースですと
自分でやることができます。

今日提出した書類に不備があると、訂正をしてもう1回持ち込まないといけません。
法務局から連絡が来ないことを祈ります・・・・。



 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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