ヘルパンギーナだったようです・・・

7月28日は契約、7月29日決済、本日７月30日も決済を行いました。

無事契約決済を行うことができ、皆様お忙しい中ありがとうございました！

この3日間を無事にこなすことができて正直ホッとしております。


というのも7月27日の夜に突然の高熱（３９．５℃）に襲われ、3日連続の大事な業務に支障をきたす可能性が
ありました。

それでも薬を飲み、とにかく安静を心がけた結果、熱は2日で下がり
ほぼ通常通りの動きができるようになりました。
ただし昨日からは喉に水泡ができ、食事をする度に強い痛みを感じますが・・・。

そんな時に先程yahooのトップニュースで
ヘルパンギーナ、首都圏で感染拡大－全国で11週連続増、自治体が警戒！
「ヘルパンギーナは、高熱や口腔内の水疱・発赤を主症状とするウイルス性疾患で、2-7日の潜伏期間後、38度以上の発熱や口腔内に水疱が現れる。2-4日で熱が下がり、7日程度で治癒する。」とのこと。

完全にこの症状と一致しております・・・

通常は子供が多くなるが、免疫の弱っている大人も感染することがあるとのこと。


ここ最近の運動不足もあり、相当免疫力が落ちているようですね。
子供が熱を出すときも、移るのは世話をしている妻ではなく、いつも私。


考えてみるとここ4年くらいはほとんど車ばっかりの生活でほとんど運動しておりません。

今後のためにも体力作りはしっかりやっていこうと強く感じる出来事でした。

来週くらいに一度水泳に行ってみたいと思います。
できれば定期的に通う習慣を作りたいところです。


　
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ちっちゃい区分を買います

自宅に割と近い場所で区分所有マンションを買います。

金額は１５５万円でまとまりました。

特に探していたわけではないのですが、たまたま見つけて
指値も通ったのでキャッシュで買うことにしました。

１６㎡のワンルームで、原状回復工事済み、現況空室です。



昨年に室内で病死された方でいたとのことで、大幅な指値が通りました。

まあ価格が安いので、最終的に損することはないかと考えます。

この物件を共同担保に入れて密かに三井住友トラストL＆Fでの融資を狙いたいと思います。
ただし共同担保に入れる目的で安い区分所有を買う手法は三井L＆Fは嫌がります。

まあできればラッキーという程度に考えておきますか

　
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エリアによって空室対策は変わります

昨年末に購入した茨城県のアパート、
32世帯中9世帯の入居状況で購入し、その後11世帯入居が決まりましたが、
4世帯の退去がでました。

現在は32世帯中16世帯が入居中で丁度半分の入居率になっております。

空室対策は特にはやっていなかったのですが、ここ数ヶ月は動きが鈍かったため
ある程度力を入れていかないと思いました。

昨日は管理会社に行き、打ち合わせをしてきました。

今ままでも初期費用は抑えられるように、募集をしてきましたが
さらに抑えられるように変更をしました。

内容としては
・敷金礼金ゼロ（別途クリーニング代あり）
・フリーレント1～2ヶ月
・仲介手数料無料
・火災保険料　オーナー負担
・保証会社　　オーナー負担
・場合によっては冷蔵庫やガステーブル付きにする

管理会社さんの見方によると、家賃は1000円でも安い方が良いといった
考えがあり、現実的に生活必需品付きを好む方が多いとのこと。

最近の空室対策の定番である
・テレビドアフォン
・お洒落な照明
・1面アクセントクロス
・ユニットバスの簡易グレードアップ
これらはこの物件にはあまり意味はないのではないかとの結論になりました。

それよりは初期費用を安く、月々の賃料も安く、また必要な家電が付いている
方が入居者の受けは良いようです。

確かに今までも1000円高い2階はほとんど埋まらず、１階から埋まってきています。
私の物件が地域最安値ということもありますが、安さ重視のエリアと感じております。

何部屋かアクセントクロスを導入しておりましたが、全く効果がありませんでした。


管理会社と別れてから、連絡が入りました。
「２部屋の申し込みがあり、もう１部屋前向きな方がいます！」

以前に内見されたそうですが、このタイミングで連絡が来ると嬉しいですね！


　
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今の時期は決まりにくいです

ここ数カ月、所有アパートの入居があまり決まっておりません。

1月～3月は案内成約率が大凡50％くらいだったと思いますが
今の時期は20％～30％くらいのイメージです。

あて物（本命物件をよく見せるために使われる物件のこと）にされている感じでは
ないのですが、やはり今の時期はじっくり探している人が多い印象です。

平屋解体や外壁塗装が終わりましたので、空室対策を本気でやっていかないと
と感じた次第でございます。

早速明日は茨城物件の管理会社と空室対策の打ち合わせをしていきたいと思います。

　
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信金の結果がでました

先日審査を依頼した信金の結果がでました。

結果はあっさり否決でした・・・。

昨日信金から呼び出しがあったので、悪い話ではないはず・・・
と思い、意気揚々と向かったのですが、あっさり「ウチとしては・・・」
で終わりました。

開業してから8ヶ月というのが、おそらく土俵に乗らなかった
一番の要因だと思いました。

その他にも2年の短期間で物件を取得しすぎている、新潟や茨城にも
物件を持っているのもマイナスになっているのではないでしょうか。

確かに信金なので、あまりに広範囲で営業していると、その時点でも
土俵には乗らない気がします。

なので今後は物件を埼玉県に集めない限りは、この信金とは取引が
できるとは思えません。

しばらくはこの信金に物件を持ち込むのは止めようと思います。


来月は売却及び購入が控えているので、新規金融機関の開拓は
焦らずやっていこうと思います。



　
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信金に行ってきました

昨日戸建の資料を持って、信金に行ってきました。

感触は可もなく不可もなくといったところでした。

この信金は1年程前までは比較的木造融資をやっていたのですが、
金融庁の指導が入ったとのことで、その後は耐用年数を超える融資は
難しいと聞いておりました。

昨日もその話をこちらからしてみたところ、

「個人の方は地主さんの新築以外は難しいのですが、法人融資は全く別ですよ！」
とちょっと嬉しい回答がありました！

とりあえずの方向性は来週中にでるとのこと。

期待しないで待っていようと思います。

やりますよ！と言われてでないパターンも多い信金や地銀、過度な期待は禁物です



　
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銀行面談

今日は８棟目物件の融資申込のため、日本政策金融公庫の面談に行ってきました。

融資は問題なさそうなのですが、今回の物件は担保評価が低いため
無担保枠がパンパンになってしまいました。

物件を売却するか、もしくは担保価値の高い物件以外は
公庫での取引は今後難しそうです。


そろそろ本格的に金融機関の開拓を考えないといけませんね。

早速地元の信金にアポを取ったので、明日行ってきます！

今後銀行開拓用に戸建購入を考えております。
区分所有マンションでも良いのですが、私は戸建の方が好きなので
戸建購入資金の借入
↓
中古アパートの借入にステップアップできればと考えます。


　
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土地値以下の物件です

まだ正式には物件化はしておりませんが・・・。

相続案件が入ってきました。

価格は決まっているのですが、1週間前に被相続人が亡くなられて
売却の調整中とのことです。


価格　：7980万
住所　：神奈川県茅ヶ崎市
土地　：約180坪
建物　：昭和58年築木造
利回り：約11％　現況満室賃貸中

間口の広い180坪の角地、建売業者が最も喜ぶ土地形状です。
ブツ切りで30坪×6棟現場になるのではないでしょうか。

聞いた情報によると建売業者だと更地であれば10,000万近くで買うのではないかとのこと。

ちなみに路線価ベースでは8,000万程度となっております。

建物は少し古いのですが、家賃が手頃なのと、駐車場がしっかり確保できているので
今までも常に入居状況は良かったようです。

ただし外壁等修繕はそろそろ必要とのことです。
将来の取り壊しを考えると、お金をかけすぎるのは良くないのですが
しっかり修繕をすれば、まだまだしばらくは活躍できると思われます。


物件化にはもう少し時間が必要ですが、ご興味ある方は
どうぞお気軽にご連絡ください。
物件化しましたら、すぐにご案内できると思います。


　
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８棟目物件の売買契約を済ませました

今日は都内で売買契約でした。

これで８棟目となります。無事にローンがでますように！

今回は栃木県北部の物件で、外壁や内装がキレイな状態な
ため、購入後それほど手を加えなくてもよさそうです。

このエリアの家賃相場はそれほど崩れておらず、下手な激戦区より
よっぽど客付けはしやすそうです。

ただし業者が少なく、ある大手フランチャイズのシェアが高すぎるため、
その業者はオーナーに対しても、入居希望者に対しても強気な姿勢のようです。

オーナー自らリフォームの手配をすると、あからさまに嫌がるらしく、
築古物件は場合によっては管理をやらないそうです（リフォームを任せると
良いみたいですが・・・）。

まあ決めてくれるのであれば、多少高いリフォームはやむを得ないを
考えますので、この会社に引き続き管理をお願いしたいと思います。


　
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コウモリがたくさんいます

７棟目の本庄市アパート、購入したあとにコウモリがいたのは
確認しておりました。

内装リフォームの時に職人さんが一度追い出してくれたのですが
確認をしたところまた戻ってきておりました。

しかも子供が数匹生まれたらしく、10匹以上いるようです。


ただし何匹かのコウモリもこの猛暑にはやられてしまったようです・・・


住み着いているのは雨戸と窓の間で、６世帯のそれぞれにいるようです。
色々と調べてみると7月8月は子育てシーズンらしく、追い出しても戻ってくる
可能性が高いとのこと。


丁度外壁塗装をこれから始めるところで、職人さんが足場を作っていました。

私「このコウモリ追い出せますか？」
職人「雨戸は全部外して塗装するから、どっか飛んでっちゃうよ。塗装をやっていると結構よくいるんだよね」


外壁塗装で全部飛んでいってしまえば嬉しいのですが、戻ってくる可能性も高い気がします・・・。
塗料を塗ると匂いもしばらくあるので、戻ってこないかも！？淡い期待もあります。

まあ戻ってきたら専門駆除業者に依頼するか、便利屋さんにお願いしてみるかですかね。


　
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買付けを入れました

昨日は栃木県北部の物件の買付けを入れてきました。

若干の指値なのでまとまる可能性は、それなりにありそうです。

こちらの物件は利回りは高いのですが、積算評価はかなり低いです。
融資金額は物件価格の8割程度となりそうで、自己資金を投入する予定です。


売主さんも立ち会ってくれたので色々とお話を聞くことができました。

このエリアは家賃を大幅に下げることは管理会社が嫌がるとことで、
築２０年のワンルームの相場が３０，０００円前後であるということです。

地方の激戦区だと２０，０００円とか１０，０００円台の物件も
多いことがあるので、３０，０００円前後で止まっている（地元の業者が調整している？）
のは良いことだと思いました。

ただし時代遅れの内装は３０，０００円で募集をしても全く決まらないそうで、
入居率が良い物件はそれなりにグレードアップをしているみたいです。

家賃をどんどん下げないと決まりませんよ！
ではなく
家賃を下げると入居者の属性が悪くなるので、グレードアップして家賃を維持しましょう！

この考え方の方がやりやすいと感じました。

修繕をしていない築古物件は管理業務自体受けない場合や、管理料の上乗せ（６％～８％）
もあるとのこと。


エリアによって管理会社の考えも色々ありますね。

また一つ勉強になりました！


　
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収益物件と自宅 どちらを先に！？ ２

昨日は収益物件と自宅のどちらを先に買うか！のメリットデメリットを
書きました。

何かどちらでも良いような気がしてきました。

結局は収入や生活環境、考え方によって決めるべきであり
必ずしも収益物件を先に買う必要はないと思われます。

ただし自宅を買う場合も積算評価や収益性も考えて購入すると
良いかもしれません。

例えば中古で安く買って、内装は自分好みにリフォームをする。
5年～10年経ったらまた次の自宅を探して同じことをする。１棟目は賃貸にまわす。

仮に賃貸にだしたら利回り○○％くらいかな・・・と考えてみる。


因みに私は４年前にキャッシュで安い中古戸建を購入して、リフォームをやりまして
内装は新築同様になりました。

当時はアパート経営のことは全く考えていなかったのですが、自宅に数千万円の借金をして
新築を買うことは考えていませんでした。毎月の借金返済のために働く生活が数十年続くと
思うと、馬鹿らしいことだと思っておりました。

今となっては中古戸建てを買って本当に良かったと思っております。
その後自宅を担保に入れることができたのが、物件購入の拡大につながっていった一つの
要因です。



年収７００万、奥さん専業主婦で住宅ローンを限度額の５０００万を
借りてしまおう！
↓
住宅ローンの返済がきつすぎてお金が全く貯まらない！

これだと収益物件を買えるようにはならなそうですね。

自宅を先に買う場合は余裕を持った返済を心がけたいものです。
その後に自己資金を貯めて、収益物件を買うこともできるでしょう。


　
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収益物件と自宅 どちらを先に！？

このテーマは何年も前からよく話題になり、議論になっていますね。

金持ち父さんことロバート・キヨサキ氏が自宅は負債である！
と言ったのは有名な話です。

有名な投資家さんや不動産会社も「何も生み出さない自宅よりも
収益を生む賃貸物件を先に買いましょう！」という意見が多いですね。

実際はどうなのでしょうか？
私なりに考えてみました。

まずそれぞれの一般的なメリットデメリットを考えてみます。

＜自宅を先に買う＞
～メリット～
・他に借金がない場合は住宅ローンが組みやすい。
・奥さんもしくは夫も喜ぶ。自宅を持つことにより幸せを感じる人が多い。
・自分のものになり、家賃がかからない（ローン返済はありますが）
・世間的に一人前に見られることが多くなる。

～デメリット～
・住宅ローンも借金になるので、投資用ローンが組みにくくなる。
・お金を生み出す不動産の入手が遅くなる。


＜収益物件を先に買う＞
～メリット～
・住宅ローン等借金が無いため、投資用ローンが組みやすい。
・資産形成を早い段階で始められる。

～デメリット～
・家族の理解が得られず、関係が悪化する場合がある。
・買い方や運営を間違えると、将来住宅ローンが組めなくなるケースがある。



あまり知られていないポイントが２つあります。
一つ目は上述のように収益物件を買いまくり多額の借金があると、住宅ローンの審査に
影響がでてしまうこと。ローンが中々組めなくなることも考えられます。

二つ目は住宅ローンがあっても自宅がしっかりあった方が、審査が有利になる金融機関もあるということ。

ある地銀では賃貸ですと将来遠方に引っ越してしまう可能性があるため、
自宅を所有している方が望ましいと言われたことがありました。

長くなりましたので次回に続きます・・・



　
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平屋事務所 建物解体終了しました

５棟目、６棟目物件の付属建物（平屋事務所）の解体作業が終了しました。

解体前





解体後







現地はスッキリしましたが、私の気持ちは何だかスッキリしませんでした・・・。

・手前土留めになっているブロック塀がそのまま
・思ったよりも平ではない
・枡や仕切弁がでっぱっているため、この上には駐車できない。水道管も飛び出ています。

他の見積もり業者は土留め部分は壊しますと言っていたので、当然に壊されるものだと思っていました。

初めての解体で私もちょっとなめていました・・・反省です

やはりもっと事前に調べて質問をしておくべきでしたね。


今回の費用は５８万円でしたが、追加作業を入れるかもしれません。

分からないことはとにかく質問！

今後は気をつけたいと思います。



　
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