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久々に税理士事務所に訪問しました

3ヶ月ぶりに税理士事務書に訪問しました。

昨年10月に法人を作り、そろそろ決算に向けて話し合いが必要でした。

本当は1ヶ月に1回程度は訪問して、打ち合わせや質問をしたいのですが、
こことのころ訪問のタイミングがなく、間が空いてしまっておりました。

源泉所得税の支払いが来月にあり、役員報酬を決めるタイムリミットが近づいて
いたのです。

それにしても役員報酬を決めるのも難しいものですね。

私の場合は数ヵ月後や年間の売り上げを予測するのが非常に難しいので
金額を決めるのに時間がかかってしまいました。

私は役員報酬を少なめにしておけば、法人の利益が増えて、融資対策
には問題が無いと思っておりましたが、そうでもないようです。

役員報酬が少なすぎても、融資にはマイナスに働くようで、絶妙な
バランスが求めれられるとのこと。


私は法人を作ってから税理士にお願いをしております。

当然費用はかかりますが、お陰様で着々と税務知識が増えているのを
実感しております。

税金に関すること、どんどんご質問ください。
私に分かることであれば、何でもお答えいたします!!


 
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遠方物件について感じること

今日は茨城県に行ってきました。

2棟一括で購入したアパートの付属建物(平屋事務所)の解体
打ち合わせ、及びアパート1部屋のガラス交換の立会いでした。

90cm×90cmの曇りガラスの交換、金額は26,250円でした。

ガラス屋さんによると最近の建物はガラス交換もスムーズに
できるようで、この金額より6,000円程安くできるケースが
多いとのこと。

最近の建物は修繕等がやりやすくなっているようですね。

このガラス交換や、別物件での畳表替えの手配の時もそうでしたが、
基本立会いが必要なケースが多いです。
色んなガラス屋さんに聞いてみましたが、
やっといて~は駄目みたいです(リピーターになればお願いできるかもしれませんが・・・)。

自宅近所の物件であれば何ら問題はないのですが、あまりに
遠方ですと立会いも大変です。本来なら管理会社に任せるべきかも
しれません。

となると遠方物件はリフォーム費用が高くなりがちになると思いました。

まだ今回の茨城県であればそれほど遠くありませんが、関東圏外になると
イチイチ立ち会っていられませんね


 
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売買契約を締結しました

今日は密かに売りに出していた3棟目物件の売買契約でした。

この物件は建物ボロボロの状態で購入し、リフォームや客付けに
奮闘した思い入れのある物件です。
築23年の木造アパートで高利回りであったため、稼ぎ頭となり大活躍でした!


もちろんローン特約付きではありますが、売買契約まで進み
大変ありがたい話でございます。

このまま決済までできれば、今年で2棟目の売却となります。

売却理由はいくつかありますが
・一時的にキャッシュを増やして、もう少し大きい物件が欲しい。
・収益物件の価格が高騰しており、売り時と判断したこと。

売却済み2棟目もこの3棟目も1000万台の大きさでしたが、次はもう少し大きい物件を
狙いたいと思います。


この物件、土地が小さいので積算評価は今回の売価の3分の1程度しかありません。

でもある金融機関でフルローンがでる前提で話が進んでおります。

どうやら収益還元評価を使っているようですが、通常その金融機関の基本は積算評価の
はずです・・・。

今のところその支店だけ、そのやり方をやっているようです。

私も機会があればその金融機関をお客様に紹介していきたいと思います。



 
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賃貸モデルルームの効果

今日は未公開新築売りアパート(2012年12月築)の見学に行ってきました。

普段中古ボロボロに見慣れているため、新築を見ると胸が高鳴ります!


このアパートは1部屋をモデルルームにしており、生活のイメージを
つけやすくしてありました。

部屋に入った瞬間・・・
おっいいね!! 
モデルルームの効果を実感した瞬間でした。
この部屋に住んだら・・・イメージを膨らませている自分がいました。


内装
写真の撮り方がイマイチですが・・・

CIMG0566.jpg
coordinate by IKEA
それぞれの金額が分かります。テレビと台以外で約70,000円だそうです。


ここ最近こういったモデルルームを作り、入居促進に一定の効果をだしているとの
話をよく聞いておりました。

ただし私の古い物件の場合効果があるかは半信半疑、また面倒くさいと思っていました。

でも今日の経験でモデルルームを作るのもありかなと思いました。
自分の物件でも近いうちに取り入れてみるかもしれません。


取り入れたらブログで紹介をいたします。


 
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収益物件の購入資金 どこの金融機関が使えるか?

私が収益専門会社で働き始めたのは約4年前、不動産投資の融資は
どのように変わってきたのでしょうか。
(取りあえず、一般的に難易度の高い地銀信金の話は置いておきます)

某都市銀行が6年程前、大型RCマンションのフルローン、オーバーローンを
出していたのは有名な話です。

私が収益の世界に飛び込んだ時は、すでに某都市銀行の話は
過去のものとなっておりました。

今考えると4年前は不動産投資に積極的な銀行は、現在と比べると
少なかった気がします。

少なくとも4年前では私も、物件を買い進めることはできなかったでしょう。


ここ1~2年の動きとしては、某銀行が木造融資をやらなくなり・・・
その代わりに別の銀行が木造条件を緩和したり・・・

私にとってもありがたかったのは、日本政策金融公庫での融資が
格段にやりやすくなったことでした。

日本公庫の有名な話で
抵当権を先につけてから融資実行
というのがありました。

それが2年程前から 抵当権設定と融資実行が同時 、もしくは一部自己資金を先に
入れる 2段階融資 というのができるようになりました。

さらに日本公庫は昔は不動産会社からの紹介を受け付けたりはしなかったのですが、
今ではオープンになり、お客様の紹介もできるようになりました。


日本公庫の良いところは
・融資全期間固定金利
・2%台
・全国どこでもOK

あまり高額物件には向いておりませんが、1000万~3000万位の物件の融資には
適しております。

地銀信金では相手にしてもらえない!
金利が高い銀行はいや!という方、まずは日本公庫での借り入れはいかがでしょうか?

関東の方であれば支店のご紹介できます。

もしよろしければ一度私にご相談ください。


 
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4棟目物件のその後

2週間ほど前、4棟目物件が売却になるかも!?
といった記事を書きました。

その後どうなったかというと、結局あの話は無しになりました。

物件を売りに出したその日に、買付をもらったのですが
遠方のため、そのお客様も現地は後日見るとの話でした。

その後後仲介会社からの連絡が無く、こちらから連絡してみると
日程調整をしていますので、来週平日あたりに見に行きますとのこと。

それから1週間くらいたって、メールにて連絡が来ました。
融資が中々進まないので一旦売り止めは解除してもらい、
2番手がいたら回してしまって結構ですとのことでした。


やっぱりいいかげんな担当者でしたね

おそらく物件をまずは抑えるために、強引に買付だけをもらう。
その後冷静になったお客様が徐々に冷めていったものと思われます。
融資が中々進まないと嘘をついていると思われます。その担当が
謝る必要もなくなるので・・・。


私も見ないで物件の買付を入れることがありますが、その後現地を見てから
買付の取り消しをしたことはありません。

お客様からも今すぐ見ないで買付を入れたい!と言われることがありますが、
必ず「物件の瑕疵等が後から判明した場合は別ですが、基本的に見てから
やっぱり止めるはやめて下さいね」と念を押します。


仲介会社にしてもお客様にしても、
取りあえず1番手を抑えるために買付を入れましょう!はあまりよろしくないと思います!

もちろん買付証明書には法的拘束力は全くありませんので、
キャンセル後のペナルティはありません。

ただし買付提出後の安易なキャンセルは不動産会社同士の信用を無くし、
またお客様と仲介会社との信頼関係も無くしてしまうこともあるでしょう。


私もこのキャンセル後、4棟目物件の売却は一旦止めることにしました。
1部屋空きがあるので、満室にするために動いていきたいと思います。



 
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収益物件を高く売却したい 6

昨日に引き続き販売戦略について、いくつかお話をします。

最近書店にも多く並んでいる、満室経営の方法!といった内容の本、
売却にも応用できる内容が多く含んでおります。

大家さん自ら賃貸募集図面を作成して、それを仲介会社に配る。

仲介会社の担当もそのお部屋についてよく理解でき、またお客様に見せる
ツールとしても使える。

これは売却販売図面でも同じ手は使えそうです。

皆さんは販売図面を見て、その物件が魅力的に感じたり、またはその逆で
魅力のない物件に感じたことはありませんか?

これは我々仲介業者も感じることで、センスよく見やすい物件は
お客様に勧めやすくなります。


オーナーさん自ら作成した販売図面のセンスが良ければ
仲介会社は喜んで使用してくれると思います。
(ただし大手不動産会社は会社のフォーマットがあるため、原則使用できません)


見やすく、また物件のアピールがしっかりできている販売図面が良いでしょう。

路線価〇〇円と記入して、土地の価値をアピール
周辺には〇〇があり 利便性をアピール
現況満室賃貸中と目立つように入れて、高稼働率をアピール


売りに出ている物件で、本当は良い物件なのに、販売図面のセンスが悪いため
魅力が全く伝わっていないものが多く見受けれらます。


この販売図面は業者や担当者によって、センスが全く違うので
売却する際は作成してもらった販売図面を一度見せてもらうと良いかもしれません。

自分で作成したセンスの良い販売図面を使ってもらう。
これで思いのほか高く売却できれば嬉しいですよね!



 
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収益物件を高く売却したい 5

引き続き売却のお話です。

入居率を上げ、物件をキレイにすることが重要なのは
先日お伝えしたとおりです。

今日は販売戦略について書いてみたいと思います。


未公開にするか、一般市場(レインズ)に公開するか?

未公開のメリット・・・・プレミア感があり、お客様にも新鮮な物件に映る。
            販売業者の力が入る。

公開するメリット・・・・広く多くの人の目に止まるようになり、検討するお客様も自動的に増える。
            全国の不動産会社が取り扱える。


未公開のデメリット・・・検討するお客様が少ない。
            物件が相場より高いと、業者がほとんど動かなくなる。

公開するデメリット・・・しばらく売れないと、売れ残り物件の烙印を押されることがある。


それぞれにメリット、デメリットがありますが私個人としては

公開した方が安定して高く売れている気がします。

これには賛否両論あり、未公開の方が高く売れる!と主張する方もいらっしゃいます。
年配の業者担当者や地方の業者は、人脈を大事にする傾向があり、未公開で
仲間にだけ情報をだす。若い担当者や都心部の業者は、積極的にレインズに公開して
広く買主を探す傾向があるような気がします。


私は2~3週間未公開でやってみて、駄目なら一般市場に公開をする。
個人的にはこのようなやり方が良いと思います。

〇〇市〇〇町で物件が欲しい。
とにかく新しくてキレイな物件が欲しい。
〇〇大学の近くの物件が欲しい。

色々な考えを持つお客様がいらっしゃいます。
物件は一つなので、一人購入希望のお客様がいれば、売買が成立するのです。
どう見ても相場より高い物件が売れていることがあります。

ただし買主は一人でも良いとは言っても、相場を大きく超える金額だと
全く反響が無く、業者も営業活動をしないので、売れ残り物件になる可能性も
高くなることは覚悟しておきましょう。

あくまで売れる可能性のある金額を、仲介会社とよく相談をして決めましょう。


近隣や管理会社に知られたくないから、未公開でお願いしたい。
この金額で売れれば売る。別に売れなくても構わないから、未公開でやってくれ。
すぐに売りたいから一般市場に公開してくれ。

売却スタンスは色々ありますので、自分の考えに沿った売却方法を選びましょう。



 
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収益物件を高く売却したい 4

高く売却する方法4回目です。

これも重要な部分ですが
物件をキレイにしてから売るということです。


物件を売却するのに、わざわざ修繕をする方は少なく、基本的に
買主さんが購入後に修繕をすることが多いです。

物件が汚い状態でのお客様の反応が多いのが

「築年の割にはボロボロだね・・・」
「修繕費が結構かかるから指値をしよう・・・」

修繕をすることによってリフォームを掛けた金額以上に高く売れること
がよくあるのです。

やはり第一印象は大事です。
リフォームをかければ蘇るのですが、ボロボロの状態だと
購入意欲さえ沸かないことも・・・。

それから融資の絡みもあります。
銀行は基本的にリフォーム費用まで融資を見てくれないケースが
多いのです。購入後リフォーム費用は持ち出しと考えると、
買主さんは自己資金を多めに用意する必要がありますね。

修繕は外壁塗装及び空室リフォームがやってあればベストですね。
(外壁塗装を例えば3年~5年前にやっていて、キレイな状態であればやる必要はないと思いますが)

ただし人それぞれセンスが違うので、あまりに奇抜なリフォームを
すると逆にマイナスになることもあるので注意が必要です!


 
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収益物件を高く売却したい 3

引き続き売却のお話です。

高く売る1番の秘訣・・・それはとにかく入居率を上げることです!

当然でしょ!と思う方も多いのではないでしょうか。
でもこれを分かっていない売主様や 業者 までも多いのです。

ここ数年で参入した個人投資家の方は、この辺は理解されているのですが
昔からの地主系大家さんや、相続で譲り受けた方は全くもって理解していない
ケースが多いのです。

「売却を決めたので、ここ数ヵ月募集はストップしているんだ」
「2年前から売却を決めていたので、全くリフォームや募集をしていません。やっと3世帯まで減ったから売りに出しました」
「新しい購入者がリフォームを好きなようにできるように、敢えてリフォームはしておりません」

こういった話はよく聞きます。
さらに不動産会社がこのように助言をしていることも多いのです。

入居率が高い物件の方が、当然ローンも付きやすく、また買主様も
購入後すぐに収益が見込めるため、高値で売れる傾向がありますね。

6世帯中3世帯入居・・・・・・全く売れず
6世帯中5世帯入居に改善・・・すぐ売れた!

これはよくあることなのです。
6世帯中3世帯で大幅指値を受け付けて売るよりも
ちょっと頑張って入居を決めてから売る。
どう考えても後者のが良いですね。


できれば満室にしてから、最低でも8割入居にしてから売るのがヨシ!

取りあえず知り合いを住まわせて、短期で解約・・・
広告料6ヶ月払うから誰でもいいから埋めてくれ・・・

あくまで常識の範囲内で頑張りましょう。
モラルに欠ける行為はいずれ自分に返ってきます。



 
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収益物件を高く売却したい 2


昨日に引き続き売却のお話です。

売却をどこの不動産会社にお願いするか?
これも迷うところですね。

同じように見える不動産会社に色々なタイプがあります。

・賃貸仲介系
・賃貸管理系
・ビル管理系
・実需不動産売買系
・収益不動産売買系
・建築系
・任意売却系


その他にも細かく分ければキリがないのですが、これら全部をやっている
複合型の不動産会社が一番多いかもしれませんね。

餅は餅屋といいますが、収益不動産の売却はやはり収益不動産売買系の会社に
お願いするのが一番間違いないと思います。
もしくは複合型の不動産会社で収益不動産に特に力を入れている会社。

皆さんも賃貸の客付けをお願いする場合は、売買メインでは無く、賃貸に
強い会社にお願いすると思います。

収益不動産が良くわかっていない会社に依頼すると、ものすごい安い査定を
だしたり、またはその逆で絶対に売れない高い価格査定をすることもしばしばあります。
収益に詳しい業者であれば、融資の組み合わせも瞬時に思い浮かび、
それによって正しい価格を導きだしてくれます。

また取引で注意する内容も、実需と収益では全く違うので、トラブル防止の観点からも
やはり慣れている業者にお願いするのがベストです。

逆に自宅を売却する際は実需不動産売買の会社に依頼するのが間違いはなさそうです。

私自身も収益以外の取り扱いはほとんどやっていないので、実需は苦手です

再度結論として
収益物件は詳しい業者(担当)にお願いしましょう。



 
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収益物件を高く売却したい 1

収益物件の売却の仕方や、どうすれば高くを売れるのかを
数回に分けてお話したいと思います。

まず最初に誰に買ってもらうかですが、

①不動産会社買取
②個人投資家

この二択がほとんだと思われますが、これは②の方が
高く売れるのは当然のことですね。

ただし①のメリットは
・即金性があり資金計画が立てやすい。
・瑕疵担保免責で現況有姿売買が基本になり、売却後の心配も少ない。

すぐにでも現金が必要!引渡し後にも余剰資金は一切ない!
といった時には①が良いですね。

それから以前であればボロボロワケあり物件は不動産会社しか
手に負えませんでしたが、最近は業者顔負けの個人投資家さんが
多いので、特に売り急ぎ以外は一般の個人投資家に売却する方がよさそうです。

土地売買の場合は業者しか買えない物件(何百坪もある土地、分譲用地)も多いのですが、
中古収益物件は何百坪あっても個人でも参入できるのが、面白いところですね。


 
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ペット可にするか

4月に購入した昭和55年築の7棟目アパート、

今月中旬から入居予定の方がおります。

その方は今日契約を結ぶ予定で、管理会社の事務所に来ておりました。
重要事項説明書を読んでいる最中に、実はペットを買っており
そのままペットを持ち込んでも良いかとの質問があったそうです。

当然ペット不可で募集をしていたため、今日の契約は一旦保留にして
オーナーに相談をしてから、また連絡をするとのことで、入居予定者を
一度帰したとのことでした。

入居希望者の方はペットは兄に預けるので、アパートには持ち込まないと
念書を書くと言っているとのこと。

どうしましょうか、もしくはこのままペット可アパートに
してしまう手もありますよと管理会社担当者から言われました。

ペット可は考えていなかったけど、築古だしそれもありかなと思いました。

でも物件の価値で考えると、ペット可アパートにしてしまうと少し価値は落ちてしまいます。
入居付けは問題ないアパートだと思い、ペット可にするのは止めました。

その入居希望者はもう一人知り合いを紹介してくれるとのことなので、
ペットは持ち込まない念書書いていただければ、入居OKの指示ををだしました。


そういえばペット可アパートは数年前に話題になった気がします。
管理会社はペット可は常に需要があるとのことでしたので、
今後入居付が苦しくなったときは、ペット可も視野に入れていきたいと思います。



 
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もっと高く売れるよ

今日は埼玉県某市のアパートへお客様のご案内に行ってきました。

築25年のこの物件、傷み具合が酷かったです。
外装のみならず内装も一度もリフォームをしていないのではないか?
と思うくらいの状態でした。

スズメバチが室内にいたのにはビビリました

この物件ほぼ土地値で割安感がありました。

ただしこの状態ですとリフォームには400万前後はかかると思われ、
土地値であっても躊躇してしまう酷さです。

セルフリフォームで150万くらいで仕上げれば良いかもしれませんね。

この物件指値が数百万通れば、現状のまま賃貸経営を続け(半分入居)

数年後に何人か退却して、最後2人くらいになったら、退去のお願いして

最後には解体して土地で売る・・・これが一番良いかもしれません。


この売主様は遠方の方で、知り合いの詳しい人より「もっと高くてもいいんじゃないか!」
と言われたらしく、本当はもっと高い金額にしたいとのこと。

その「詳しい人」も現地も見ないで適当なこと言わないでくれ!と思いますね。


不動産を売却や購入をする際は、親戚や自称詳しい人に助言を求めること
があるかと思います。

その時に多い回答は
売却相談「アベノミクスだからもっと高く売れるのでは!?」
購入相談「人口が減るから不動産投資なんか辞めとけ!」

これは昔からですが不動産のこととなると否定する人は多いですよね・・・・


売却にしても購入にしても時間が経つと良いことはないので
相手方の気の変わらないうちに契約は早めにするのが鉄則です!

たまに買付を入れた3週間後くらいに契約を希望する方もいらっしゃいますが
3週間もあると大抵何らかの理由で崩れます。ご注意を!!




 
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電気泥棒!? 2

今まで電気泥棒というのは噂には聞いたことがありました。

しかしこのアパートで電気を盗むような人は思い当たりません・・・。

今まで現地巡回の時にも怪しいものはありませんでした。

取りあえず管理会社に伝えて、現地に行ってもらいました。
やはりそれらしき行為は確認取れないとのこと。

う~ん どうしようか・・・。
もし盗むとしたら、やはり夜だろうな。
よし夜に行ってみよう!!

冬に電気代アップは暖房器具を使っているのかと、
勝手に推測しておりました。

そして現行犯を確認をしたら、まず写真を撮って・・・妄想をふくらませます。

22時30分に現地に到着、そして現地を確認・・・・いつもと同じです
何も怪しいものはございません。

すると ・・・・・グオン グオン・・・何か音が聞こえてきました。

ん・・・これは排水ポンプの作動音??

このアパートは浄化槽なのですが、側溝に流すのに排水ポンプを利用しております。
しばらく現地にいましたが一向に音が止みません。

もしかして!

そうです。排水ポンプ誤作動のため、常に動きっぱなしが電気代アップの
原因でした。


早速次の日に浄化槽メンテナンス業者に連絡をして、排水ポンプの交換及び
浄化槽清掃も一緒にお願いをしました。

金額は併せて約130,000円でした。
見積もりは3社に取り、他社は14~15万とのことでした。

それ以来電気代は大幅に下がり、問題は解決となりました。
なぜ冬に電気代がアップしたかは不明ですが・・・。

ちなみに排水ポンプの誤作動は夜で静かだったから気づきましたが、
昼に何度か行った時は特に音は気にならなかったです。

どちらにしても夜に行って正解でした。
たまには夜の巡回も良いですね

住民の皆さん 勝手に疑って申し訳ございませんでした!



 
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電気泥棒!?

3棟目物件の話です。

こちらの物件は1Kが11世帯とごく普通のアパートです。
購入時よりずっと気になっていたことがありました。

それは共用部分の電気代です。
最初の1年で夏の一番安い時が2,000円/月、
冬の一番高い時が5,000円/月と倍以上の開きがあるのです。

なんで冬が高くて、夏が安いのだろう??

東京電力に聞いても分からない、管理会社も分からないとのこと。

まあいっか!とさほど気にもせずに運営をしておりましたが、
自動販売機を設置してからは、気にせずにはいられなくなりました。

何と冬の電気代が12,000円いってしまったのです!
自販は冬の方が電気代がかかるとは聞いておりましたが、
ここまでアップしてしまっては、ほおっておくことはできません。

原因を特定することにしました。
まずは再度東京電力に連絡をして、現地調査を依頼しました。

現地を見てもらった結果は・・・異常なし。


実は前々から私の中で、もしかして・・・と思っていたことがありました。

それは電気泥棒です!!

明日に続きます。


 
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売却が決まるかもしれません

去年購入した4棟目の物件、突然売却を思い立ったので、
資料を作成して売却活動を始めました。

そうしたら何と一瞬で満額買付が入ってしまいました

その1件以外は問い合わせすらないので、ありがたいお話なのですが、
ここまで早いとは完全に想定外でした。

お客様は遠方のため、最終判断は現地を見てからになるとのこと。
もちろん見てやっぱりやめた!もありますが、売却の準備に取り掛かろうと思います。

これであっさりやっぱりやめた!になったら、その仲介会社の質を疑ってしまいますね!

これで決まれば今年2棟目の売却になりますので、手持ち物件売却はしばらく
ストップしたいと思います。

この物件購入以来全く手間がかかっておりませんが、何せ遠方のため今後に
不安がありました。

これだけ早く買付が入るのは本当に嬉しいことです。
不動産投資は盛り上がっていると再認識いたしました。



 
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買付撃沈でした

先日自分で買付を入れていた群馬の物件、
指値が全く通らず撃沈しました

満室になったことだし、値下げをしてまでは売りたくないとのこと。

さすがに満額だと旨みが無くなるので、取りあえず様子見にします。
私の場合は1~2ヶ月に1回程度欲しい物件がでてきております。
また次回頑張ります!!

ここ最近は売主側が強気のケースが目立っていますね。
指値は一切受け付けない、または一旦売り辞めにすることも多いです。

時代は繰り返しになりますが、あの時売っておけば良かった!
となる人も今後増えることでしょう。
(今後不動産価格が下がると主張しているわけではございません。いつかはまた下がるとは思いますが・・・)

2007年前後のミニバブルの時も、やたら強気な売主さんが多かったです。
その後リーマンショックの後は皆さんがご存知の通りの状況になりました。


 
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建物を解体します

昨年購入の茨城アパート、アパート2棟及び平屋事務所が敷地内にあります。

5月末で平屋事務所の法人が退去したため、解体をすることにしました。
なぜなら茨城県のド田舎(もちろん調整区域)で、事務所として募集を
してもまず入居は決まらないからです。

購入時より事務所賃借人退去後は解体を考えていましたが、ここまですぐに退去を
するとは思っていませんでした。

もともと敷地内駐車場が足らなかったので、解体後は6台程度駐車場が
増えます。

早速解体見積もりを数社にお願いをしてみました。

今後の流れとして

借入金融機関より建物滅失承諾書の取得

解体工事及び駐車場整備(砂利敷)

建物滅失登記(自分で)

質権設定解除の依頼

火災保険の解約

結構面倒くさいですね・・・

解体費用等分かりましたらこのブログでご報告いたします。
ちなみに延床は49㎡と小さいです。


 
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建物価値の下落

今日は都内で契約をしてきました。

平成8年築の木造アパートで路線価ちょい上くらいの価格です。

聞くところによるとこのアパート、建築に7000万くらいかかったとのこと。

大手地主系アパート業者施工なので、高いのはしょうがない部分がありますが、
今回の取引、築17年で建物価値が実際はあるのですが、ゼロと見なされてしまっているということです。

まだまだ使える建物なので、今後も活躍することでしょう。

こういった取引は割と良くあるのですが、これだけ建築費が高いと
建てた人はとても儲かるとは思いませんね。さらにこういった建築会社が管理(サブリース)も
やるのですが、リフォーム代等運営費も高いのです・・・。

相続税対策がメインなので、地主さんにはメリットがあるかもしれませんが、
我々サラリーマンがやったら破産しそうです・・・。

新築物件は5年~10年はほとんど手間がかかりません。
ただしあまりに建築費が高いと、回収する前に建物価値がゼロになってしまいます。

一般的に新築物件は長期的に安定した運営ができますが、
高コストで建築をして、さらに高コストでの運営を続けると、全く儲かりません。

中古でも新築でもある程度の努力は必要とのことですね!


 
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買付を入れました

今日は午前と午後にお客様のご案内をしました。

午前と午後の間の空いた時間で、気になっていた群馬の物件を
見に行きました。

指値ではありますが買付を入れてみました。
値下げは難しいと言われているので、指値が通る可能性は
低いのですが、希望の価格まで下がれば購入したいと思います。

市街化調整区域ではありますが、6世帯アパートで
駐車場が10台あるのが良いと思いました。

私は市街化調整区域の物件も買っており、自宅も調整です。

ほとんどのケースが再建築は問題なく(分割はできないケースが多い)、
それ程心配することは無いと考えます。

メリットとしてはやはり土地が安いこと、それから都市計画税がかからないため
税金が安くなることでしょうか。
逆にデメリットとしては銀行評価が厳しいというところでしょう。

今年中にあと2棟くらい購入したいと考えております。
この買付が通り、話しが進みそうであれば、またご報告をいたします。


 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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