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半独立→独立!

サッシ工事、フロアタイル施工が完了しました!
あと2週間程で事務所の内装工事が完了して、少しずつ事務所用品を揃えていく予定です。

事務所 

ご存知の方も多いかと思いますが、この2年間私は収益物件を買い進めながら半独立状態でやってきました。
(要はフルコミッションってやつです!)

通っている会社には大変お世話になりましたが、このままの状態では何の進歩もないと最近感じるようになっていました。
私ももう36歳です。悔いのない人生を送りたいと思う今日この頃です。
事務所が出来次第宅建業者登録を行います。

ちなみにこうの事務所ですが店舗付き住宅をフルローンにて購入しました!1階自己使用で2階3階メゾネット住居を貸し出す予定です。不動産投資家らしい買い方ができたと概ね満足しております(^O^)

事業内容としては収益不動産の買取再生販売がメイン事業になると思いますが、今までお世話になったお客様にも引き続き仲介業としてお役に立てれば幸いと存じます。

しばらくは1人でやる予定ですが、事務所維持費はできるだけ抑えたいものです。
不動産業は通常3人とか5人くらいでスタートするケースが多いのですが、コピー機リース代、電話やインターネット、広告料は馬鹿になりません。3人以上いればうまく吸収できると思いますが、1人となると高額なリース代等は「宝の持ち腐れ」になりかねません。まあ事業に支障を来さない程度に節約はしていきたいと思います。

頑張ります!!


 
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これ安いけど買わない?

久しぶりの更新です。
早いもので今年も残すところ1週間程になりました。

今年は例年にも増して収益不動産の売買が盛んな1年だったと感じでおります。外国人も含めた新規参入組が増えたため、全国的に相場が上がり、以前ほどは優良物件が買いにくくなったと感じている方も多いかと思います。

そんな中ですが私個人としての実績はアパート3棟売却、アパート3棟、マンション1棟、戸建1棟、店舗付き住宅1棟の計6棟を購入することができました。

お陰様で2期連続の黒字を確保することができ、最近では地銀等からも融資が受けられるようになってきました。

売却が進み、空室だらけの新規購入が続いたため、一度90%を超えてきた入居率も再び70%程に下がってしまいました(^_^;)  これから繁忙期に突入しますので、油断をせずに取り組んでいきたいと思います。


収益不動産を買い始めたのは2011年の5月でした。売却も複数棟しましたが3年7ヶ月でアパート12棟、マンション1棟、戸建て1棟、店舗付き住宅1棟を購入することができました。

良い物件の購入の仕方は色々あり、各個人でやり方は異なってくると思います。今までの購入を振り返ってみたいと思いますので参考にしていただけると幸いです。

【1棟目】  
業者のブログから見つけて即1番手で買付を入れる。2番手以降で現金もいたがローン特約無しにしたので1番手としてそのまま契約できた。

【2棟目】
知り合いの業者から物件紹介。その日のうちに現地確認を行い即買付1番手、2番手以降で現金もいたがローン特約無しにしたので1番手として契約できた。

【3棟目】
レインズに掲載された物件をすぐに見つけて即買付1番手、これも業者や現金客が2番手以降でいたのだが、ローン特約無しにした結果、そのまま1番手として契約できた。

【4棟目】
健美家に登録された物件を問い合わせ、1590万を1500万に指値交渉後、条件がまとまり契約。

【5棟目】
怪しいブローカーのメルマガに登録をしてあって、そのメルマガからの紹介物件。すぐに現地に見に行って即買付1番手。絶対に欲しい物件であったため、ローン特約無しでガチガチに固めて契約をした。取引自体は全く怪しくなく健全な取引であった。

【6棟目】
以前勤めていた投資専門会社で売却の依頼が別の担当に入る。ボロボロであったが激安であったため自分が購入をしたい旨を伝え、200万の指値交渉後契約を行う。

【7棟目】
健美家に登録された物件の問い合わせ、2800万を2500万に指値交渉成立。

【8棟目】
不動産業者の個人ブログで「こんなヘンテコ物件やってます!」的な記事を見つけて問い合わせ。ボロボロで場所も良くなかったが高利回りであったため購入。100万円の指値交渉。

【9棟目】
管理会社からの紹介一斉メールの物件を購入。1250万を1150万に指値交渉、現金一括購入。

【10棟目】
レインズに掲載された物件を即新潟県まで見に行き、そのままローン特約無しで買付を提出。やはり買付が殺到したようだが、当日現地まで行ったのは自分だけであったため、そのまま1番手として契約できた。

【11棟目】
楽待に登録された物件に問い合わせ。指値をしたかったが満額から譲らなかったため、満額にて購入。

【12棟目】
新潟の管理会社のHPで以前から狙っていた売り物件があり、数ヶ月放置後指値交渉。現金にて購入。

【13棟目】
レインズや楽待に物件が登録され買付が10件以上殺到、完全に諦めていた物件。何故か3日後に再び楽待に登録されたので問い合わせをしたところ、現金客に売りたいと売主が言っているとのこと。たまたま現地の近くにいたので、現地確認後即ローン特約無しで買付けを入れ、無事購入することができた。

【14棟目】
1年以上売れていない戸建てを来週値下げするので投資用としてどうか?と大手仲介会社より入る。正直それ程欲しくはなかったが、そこそこ割安であったことや自宅に近かったことから購入を決意。また大手仲介業者特有の両手取引重視の姿勢を利用して、さらに指値ができたのが良かった。

【15棟目】
自宅近辺の店舗付き住宅。1階自己使用で2階3階は賃貸予定。これはそれ程安くなく相場だと思われる。レインズにて普通に購入。

自分の購入パターンが見えてきました。
15棟中9棟がローン特約無し
15棟中8棟がレインズや健美家、楽待等から購入

本当はローン特約ありでじっくり契約したいものですが、まだまだそこまでの人脈はございません。
正直人に勧められるやり方ではないですよね。ローン特約無しは現金がある方以外は恐いです(>_<)
私も常に現金があったわけではないのですが、ローンは大丈夫!と自信があったため、踏み切ることができておりました。ローン特約無しは刺激的でシビレます。最近は快感になってきてしまいました(笑)
それから私も無駄にローン特約無しにしているわけではなく、横から現金でかっさらわれるのを防ぐ意味合いもあります。

それから一般市場にでてくる物件でもお宝は必ずあります。だだし購入にはタイミングとスピードが重要で、中々買えるものでもありません。私自身もスピード勝負で負け続け、ローン特約無しでたまに購入できるイメージです。


一番理想的な購入の仕方は人脈だと思います。「真っ先にあの人に紹介しよう!」と思われるように行動しているとチャンスは必ず巡ってきます。私はまだそのレベルではないので、日々動き回って購入しているのです。

「これ安いけど買わない??」としょっちゅう電話がかかってくる状態を目指します!

 
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もう買ってもいいでしょ!

昨日は新潟県で気になる物件があり、片道270kmの距離を走ってきました。

当然高速を利用するのですが、往復で7時間以上は車に乗っているので疲れます(´Д` )
満額にて買付を入れましたが、まだまだ物件について分からないことだらけで、他にも購入希望者がいるようで、どうなるか全く分かりません。

これで現在4件買付をいれておりますが、全てまとまることは当然ありません。
2番手あり、指値をしている物件もありです。ただし万が一全てまとまっても、何とか購入できるようにプランニングはしております。

それから指値前提にはなるが、興味のある物件も複数あるので、様子を見ながら引き続きチャレンジしていくと思います。


さてタイトルの件ですが、今回は収益物件の話ではありません。

実は昨日高速を飛ばしている時にエンジン警告灯が点灯してしまいました。

IMG_1215.jpg

車には全く詳しくなく、どうなるか分かりませんが、とりあえず整備工場に明日持ち込みたいと思います。

「もう買ってもいいでしょ!」

良く同業者や同僚に言われます。不動産会社の人間だけではないかもしれませんが、歩合のある営業職はロレックスや高級車を好む傾向があります。ちょっと儲かった月があると、すぐに高級車、高級時計を購入し、飲み歩くのでお金はあまり貯まりません。

そんな方達からすると、複数棟運営をしている私が高級車や高級時計を買わないのは不思議なようです。

まあお金をバンバン使った方が経済も活性化しますし、さらに大きなお金を得ることができるとの考えも分かりますが、そういった考えは私には合わないので、自分流でお金とは向き合っていきたいと思います。


でも23万キロ走行した愛車ストリームはそろそろ手放して良いかもしれませんね(^_^;)
整備工場に持っていって、その結果次第では購入を検討します!

 
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良い物件がないと言われていますが・・・

最近良い物件がないんですよ~・・・

皆さんも耳にタコができるくらい聞いているのではないでしょうか。

確かにここ最近は積極的にご紹介できる物件情報が少なくなっております。これは都心部に限らず地方においても言われていることですね。

そんな中最近多いパターンが2~5年前に購入した投資家さんが売主で、購入価格よりも数百万~数千万上乗せして売りにだすケースです。
当然中々売れないと思っていても、すぐに買付が入り終了となることも非常に多くなっております。


今は売り時!!とも言われておりますが、これから1棟目を買われる方はそうはいきませんよね・・・。

でも物件が少ない中、優良物件をうまく購入している方も数多くいらっしゃいます。
そういう方は人よりも熱意と行動力があるのは言うまでもありません。


私が考える良い物件情報を購入するパターンはいくつかあります。

①力のある不動産会社(営業マン)と仲良くなり、良い情報を真っ先に紹介してもらう。

②暇さえあれば各種ポータルサイトや不動産会社HPを確認して、登録と同時に問い合わせや現地確認を行い、買付を入れる。

③数ヵ月~1年以上売れ残っている物件で大幅な指値を入れて安く購入する。

私の場合は①と②で物件を購入しております。
よく本当に良い物件情報は業者間で取引をするので、絶対に個人に回ってこないと言われておりますね。これは半分は合っていますが、半分は間違っていると思います。

不動産会社といっても収益物件に関しては素人の会社が非常に多いものです。そういった会社は例え良い物件でも、その価値が分からないため、いきなり一般に売りにだすことも多いです。また知識のない会社は優良物件情報を他社からもらっても、判断がつかないため見送ることも多いのです。
そういった理由から業者買取価格並みの金額で購入することも不可能ではないわけです。

またそういった会社がいきなり優良物件をネット掲載することもあるのです。
当然問い合わせ殺到!すぐに契約!となるのですが、一般の方にもチャンスはあるということなのです。


でもそういった物件を見つけられても、すぐに資金調達ができなければ、購入は難しいということになってしまいますが・・・。

どこの銀行でどの程度借り入れができるか。これを事前に把握しておくことは重要です。資金面の問題がなければ、1番手さえ取れれば何とか契約まで持ち込むことは可能です。

ところで③に関しては私はあまりやらないのですが、これで成果をあげていらっしゃる方も多いですよね。
大幅な指値は売主側に嫌味を言われることもあるので、不動産会社もあまり積極的には動いてくれません。金額を伝えたら笑われてしまうこともしばしばあります。
それでも1件1件根気強くトライしていけば、思わぬ宝物に巡りあえるかもしれません。これはスピード重視ではないので、じっくりと検討できるのが良いところです。


①~③のパターンを紹介しましたが、これ以外にも色々パターンはあり、その人にあったやり方があるでしょう。
それから下記のことも意識してやっておくと良いと思います。

・物件の現地確認を数多くやっており、瞬時の判断ができる。
・不動産会社へのレスポンスが早い。
・勤め先や年収、資産背景等個人情報はどんどん開示する(怪しすぎる会社にはどうかと思いますが・・・)


私も去年4棟購入して自己資金が底をついてしまいました。早く貯めて追加購入したいものです(^O^)


 
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不動産投資で破産!

今日のタイトル、借り入れをしている以上は誰にでも可能性はあることですね。

でも私のお客様や、今までの会社のお客様でもこのような話は聞いたことがありません。
少なくともこの10年くらいで始めた方は、ほとんどの方がトータルではプラスになっているのではないでしょうか?

でも収益物件の任意売却物件は数多くありますし、競売もいつの時代においても一定数はございます。

不動産投資で10%回っているはずなのに何故??安全な投資じゃないの??と思われる方もいらっしゃるかと思います。またこれだけそれら破産案件がでてくるというこは不動産投資は難しいのではないか!?と感じたりもするでしょう。

ただ実際に任意売却の物件等の話を聞くと、ほとんどのケースが本業がうまくいかず、最初は賃料収入を本業の資金に当てているものの、それでも追いつかなくなって、返済不能に陥るといった流れが多いものなのです。

それ以外はバブル前後に利回り無視のもの凄い高い物件を購入してしまい、毎月赤字垂れ流しのケース、
全くキャッシュフローが出ない物件(特に新築ワンルームマンション)を複数購入してしまい、毎月赤字垂れ流しのケース、があるでしょうか。


まとめると特別悪い物件を購入するか、無茶な返済計画を立てなければまず大丈夫ということは言えると思います。

こんな買い方には注意してください。(地主さんではなく、お金を増やしたい一般サラリーマンや投資家さんが基準のお話です)

・新築ワンルームマンションを複数購入して毎月赤字を垂れ流す。
・早く借金を返すために借入10年とかでローンを組み、毎月ほとんど手残りがない(すでにキャッシュが厚いか、他に安定的な収入があれば問題ありません)
・節税や生命保険代わりをアピールしてくる業者の物件。本当に儲かる物件の場合は税金が多少上がるのはやむを得ないことです。いかに少なくするかがポイントにはなりますが。
・ローンがでるからといって、相場より高い物件を買ってしまう。


新築ワンルームマンションで儲けるのは難しいです。でも中古だったら何でも良いわけではなく、ある程度の目利きが必要にはなります。

もし検討中の物件がありましたら、お気軽に私にご相談下さい。
業者の人間ではございますが、客観的な目線でアドバイスができると思います。


 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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