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建物価値の下落

今日は都内で契約をしてきました。

平成8年築の木造アパートで路線価ちょい上くらいの価格です。

聞くところによるとこのアパート、建築に7000万くらいかかったとのこと。

大手地主系アパート業者施工なので、高いのはしょうがない部分がありますが、
今回の取引、築17年で建物価値が実際はあるのですが、ゼロと見なされてしまっているということです。

まだまだ使える建物なので、今後も活躍することでしょう。

こういった取引は割と良くあるのですが、これだけ建築費が高いと
建てた人はとても儲かるとは思いませんね。さらにこういった建築会社が管理(サブリース)も
やるのですが、リフォーム代等運営費も高いのです・・・。

相続税対策がメインなので、地主さんにはメリットがあるかもしれませんが、
我々サラリーマンがやったら破産しそうです・・・。

新築物件は5年~10年はほとんど手間がかかりません。
ただしあまりに建築費が高いと、回収する前に建物価値がゼロになってしまいます。

一般的に新築物件は長期的に安定した運営ができますが、
高コストで建築をして、さらに高コストでの運営を続けると、全く儲かりません。

中古でも新築でもある程度の努力は必要とのことですね!


 
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契約時に気をつけること3

本日は融資特約のお話です。

皆さんも融資特約付きで契約するケースが多いかと思います。
ご存知の方も多いかと思いますが、融資特約とは融資がつかなかった
場合は無条件で白紙解約にできる特約です。

通常売買契約書には融資先金融機関、融資金額や金利、
融資期間を記入する欄があります。

これらはできるだけ細かく記入したほうが間違いありません。

よくあるケースとして、金利と融資期間を未記入として契約します。
未記入ですと極端な話、金利7%、融資期間5年でも融資特約
による解約ができません。

業者によっては金融機関名も書かないケースもあるといいますが、
記入がないとどこの金融機関でも良いことになり、高金利の金融機関でも
文句が言えなくなってしまいます。

あまりに厳しい条件ですと、売主も嫌がるケースもありますが、
どこの金融機関で金利、融資期間は最低でもこれくらいと
仲介会社としっかり打ち合わせをすると良いでしょう。

それから融資特約の期日は自分でもしっかり把握しておきましょう。
仲介会社のうっかりミスで期日が過ぎてました!じゃ洒落になりませんね。




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契約時に気をつけること2

売買契約で気をつけることの2回目です。

必ず月々の運営コストを聞いておきましょう。

管理費、共用部分の電気代は当然にかかるものです。

それ以外にケースとして多いのは、ケーブルTVをオーナー負担で
入れている場合や、設備リース(エアコンやIH等)を入れている
場合もあります。

これも現オーナーは何も悪気も無いのですが、買主側に決済まで伝えてこない
ケースもあります。入居者は喜んでいる!リースだから設備メンテナンスを
やってくれる!当然に必要なことだから敢えて言わなかったと言います。

でも買主からしたら聞いてないですよ!となりますよね。
だって最初の収支シュミレーションと違ってきてしまいますから・・・。

リースは基本解約はできません。償却残を負担する必要があります。
ケーブルTVもすでに入居者が利用していたら、簡単に解約をできません。

共用電気代や管理費以外にオーナーが負担しているものはありますか?

必ず確認しましょう。



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契約時に気をつけること1

こんばんは

売買契約を結ぶ際に注意することとして、入居者に滞納者がいるか
どうかがあります。

これは皆さんにとって一番気になることではないでしょうか。
購入後に実は滞納者が多くて困った!というお話もよく聞きます。

滞納者はいるか?保証会社や連帯保証人はきちんとつけているか?

売主も聞かれなかったから、滞納があることを言わなかったとなりがちです。
事前に仲介会社によく確認をしてもらいましょう。

いざ滞納があるとなった時は冷静に判断しましょう。
それは解決できそうなのか?それとも悪質で解決に時間を要することなのか?

場合によっては購入を見送ることも必要になりますし、
もしくはそれを理由に指値をして、自分の納得のいく価格まで
下げてもらう交渉も必要になるケースもあります。

売買契約後に後から滞納が分かり、決済する前で揉めるケースもあります。
もしくは決済後に分かり、買主さん泣き寝入りになってしまうことも・・・。

そうならないためにも契約前によく確認を!!

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契約時に気をつけること

こんばんは

今まで何回も契約を経験されている方もいれば、
物件をこれから初めてご購入される方もいらっしゃるかと思います。

収益物件の取引は、住宅等の実需の取引とは全く注意するポイントが
違います。

まず収益物件は実需に比べると全体の取引数が
圧倒的に少ないのです。すなわち慣れていない業者さんも
非常に多いのです。

慣れていない業者さんの場合は本来確認すべき内容を調べず、
引渡し後に問題がでてしまうことがあります。

それは決して手を抜いているわけではなく、ただ単に
そんなに重要だとは思ってもいなかっただけなのです。

明日から確認すべきことを数回に分けて
お話をしたいと思います。



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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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