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那須塩原市に行ってきました

先月末に購入した那須塩原市アパートに行ってきました。

まずは管理会社に訪問、担当者及び工事部門、賃貸部門、社長様とお話をして
地域の特性や管理会社としての考え方を教えていただきました。

・この物件は場所は良くないが、単身用アパートが少ないので決まりやすい。
・前オーナーが自分でリフォームをしていたので、内装の状態が分かりにくく
積極的には募集ができていなかった(自社工事部門でやらせてくれ~)。
・工場系の需要が多く、人の出入りは多い。
・単身用だと30000円切れば埋まりやすい。

この物件は外壁塗装が終わっており、室内もエアコンやテレビドアフォンは
比較的新しいものがついております。

大きな工事はしばらくは無いので、リフォームは全部お任せしようと思います。

地方でもこれくらいの家賃が取れる場所は結構あり、私はそういったエリアで
買っております。
私の自宅周辺の川越市でも単身用の家賃は同じくらいの相場なのです・・・

土地値が安い北関東の方を好んで買っている理由はそこかもしれません。
それから埼玉だから客付けが楽なことは決してなく、正直北関東と大差はないと感じますね。

ただし地方なので全く需要が無かったり、家賃が安すぎるエリアもあるので注意が必要です!

桐生市、足利市、神奈川の東海大学前あたりは物件はよくでてくるが
ワンルーム家賃が20000円程になっており、利回りは高くても修繕費等で家賃の
数年分が吹っ飛ぶことも多いことでしょう。

よっぽど安くない限りは手を出す気にはなれません。

話は戻って那須塩原アパートは18世帯中6世帯空室なので、少しでも早く
埋まるよう管理会社と連携を取りながらやっていきたいと思います。


 
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8棟目物件を決済しました

先月契約済みであった8棟目の那須塩原市アパートを本日決済いたしました。

契約後に退去が2件でてしまい、現況18世帯中13世帯の入居状況です。

9月2日に管理会社に挨拶に行ってきますので、今後の募集戦略等
打ち合わせをしてきたいと思います。

こちらの物件の良いところは、外壁塗装済みであることや室内リフォームが比較的
しっかりされているところです。

それほどお金をかけずに今後は運営できると思われます。


今年はこれで2棟目ではございますが、年内あと2棟購入を目標にやっていきます。
年内に仕込めば年度末にはすべての保有物件において、ほぼ満室が狙えるかと思います。

引き続き頑張ります!!


 
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銀行面談

今日は8棟目物件の融資申込のため、日本政策金融公庫の面談に行ってきました。

融資は問題なさそうなのですが、今回の物件は担保評価が低いため
無担保枠がパンパンになってしまいました。

物件を売却するか、もしくは担保価値の高い物件以外は
公庫での取引は今後難しそうです。


そろそろ本格的に金融機関の開拓を考えないといけませんね。

早速地元の信金にアポを取ったので、明日行ってきます!

今後銀行開拓用に戸建購入を考えております。
区分所有マンションでも良いのですが、私は戸建の方が好きなので
戸建購入資金の借入

中古アパートの借入にステップアップできればと考えます。


 
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8棟目物件の売買契約を済ませました

今日は都内で売買契約でした。

これで8棟目となります。無事にローンがでますように!

今回は栃木県北部の物件で、外壁や内装がキレイな状態な
ため、購入後それほど手を加えなくてもよさそうです。

このエリアの家賃相場はそれほど崩れておらず、下手な激戦区より
よっぽど客付けはしやすそうです。

ただし業者が少なく、ある大手フランチャイズのシェアが高すぎるため、
その業者はオーナーに対しても、入居希望者に対しても強気な姿勢のようです。

オーナー自らリフォームの手配をすると、あからさまに嫌がるらしく、
築古物件は場合によっては管理をやらないそうです(リフォームを任せると
良いみたいですが・・・)。

まあ決めてくれるのであれば、多少高いリフォームはやむを得ないを
考えますので、この会社に引き続き管理をお願いしたいと思います。


 
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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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