スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

売却したくなる物件とは

私は約3年前からアパートを買い始め、今までに10棟購入をしてきました。
そのうち去年2棟売却をしております。

何故売却をしたのですか??やはり厳しいエリアだったのでしょうか?

これはよく聞かれることなのですが、私の場合は決してそのような理由ではありません。
売却後もネットで賃貸状況を確認するのですが、退去があってもわりとすぐに埋まっているようです。
正直なところ「また満室になっている!もったいないことをしたかなあ・・」と思ったりもしています。

通常売却を決断する物件とは・・・
・思ったより入居が決まらない
・修繕費がかさむ
・減価償却が終了した
・遠い、疲れる
・高く売れるから


こんなところでしょうか。
高く売れるから!というのも私が売却した理由の1つではありますが、結構売却の後押しになるのは

管理会社との関係が希薄だからということもあります。

何ていうか管理会社と密な関係を保っている間は、この関係を末永く持続させたいといった感情が芽生えます。

逆に何となく管理会社と距離感があったり、小さな不満が積み重なった瞬間は売却したい気持ちになります。

いや~これはビジネスの観点から言ったら、そんなことで売却のタイミングを決めるべきではないと分かっておりますが、近々売却を考えている時に
「大家さん!スタッフ一丸となって何とか満室を達成しました!これからもよろしくお願いします!」
と言われてしまうと売却する気持ちが薄れてしまうものです。


やはりビジネスはお金だけではないということでしょうね。
あくまでビジネスライクに振舞うか、感情に忠実に行動するか、この辺は人によって全く異なってくると思いますが
うまくバランスをとってやっていきたいものです。


 
人気ブログランキングへ




スポンサーサイト

先日買った区分を売ってしまいます!

8月に買ったばかりの近所の区分所有マンションを売ります。

売却する理由としては購入目的が達成できないと思ったため。
155万なのでそれ程深く考えていなかったというのが正直なところです。

目的の1つに近い将来、この区分マンションを事務所として利用しようかなとの考えがありました。
住居専用マンションですが、ちょっと事務所に使うくらいなら問題ないと思っておりましたが、
よく考えた結果、わざわざ事務所禁止のマンションを利用することはないと思うようになりました。

目的の2つ目として、三井住友トラストL&Fの共同担保に利用することでしたが、
L&F担当者と協議した結果、共同担保としてはほとんど意味がないとの結論に達しました。

そうなると実質利回りの低い区分マンションを所有する意味が無くなってしまいました。

現金化して次のアパート購入資金に回したほうが得策との判断です。

幸い購入資金よりは高い金額で売れそうですが、諸経費を考えると約10万円の赤字です(ーー;)

さっさと処分して次に備えたいと思います!!


でも事務所は近々取得したいと考えております。
安い戸建てを事務所として利用するのも面白そうですね(・∀・)


 
人気ブログランキングへ

収益物件を高く売却したい 6

昨日に引き続き販売戦略について、いくつかお話をします。

最近書店にも多く並んでいる、満室経営の方法!といった内容の本、
売却にも応用できる内容が多く含んでおります。

大家さん自ら賃貸募集図面を作成して、それを仲介会社に配る。

仲介会社の担当もそのお部屋についてよく理解でき、またお客様に見せる
ツールとしても使える。

これは売却販売図面でも同じ手は使えそうです。

皆さんは販売図面を見て、その物件が魅力的に感じたり、またはその逆で
魅力のない物件に感じたことはありませんか?

これは我々仲介業者も感じることで、センスよく見やすい物件は
お客様に勧めやすくなります。


オーナーさん自ら作成した販売図面のセンスが良ければ
仲介会社は喜んで使用してくれると思います。
(ただし大手不動産会社は会社のフォーマットがあるため、原則使用できません)


見やすく、また物件のアピールがしっかりできている販売図面が良いでしょう。

路線価〇〇円と記入して、土地の価値をアピール
周辺には〇〇があり 利便性をアピール
現況満室賃貸中と目立つように入れて、高稼働率をアピール


売りに出ている物件で、本当は良い物件なのに、販売図面のセンスが悪いため
魅力が全く伝わっていないものが多く見受けれらます。


この販売図面は業者や担当者によって、センスが全く違うので
売却する際は作成してもらった販売図面を一度見せてもらうと良いかもしれません。

自分で作成したセンスの良い販売図面を使ってもらう。
これで思いのほか高く売却できれば嬉しいですよね!



 
人気ブログランキングへ

収益物件を高く売却したい 5

引き続き売却のお話です。

入居率を上げ、物件をキレイにすることが重要なのは
先日お伝えしたとおりです。

今日は販売戦略について書いてみたいと思います。


未公開にするか、一般市場(レインズ)に公開するか?

未公開のメリット・・・・プレミア感があり、お客様にも新鮮な物件に映る。
            販売業者の力が入る。

公開するメリット・・・・広く多くの人の目に止まるようになり、検討するお客様も自動的に増える。
            全国の不動産会社が取り扱える。


未公開のデメリット・・・検討するお客様が少ない。
            物件が相場より高いと、業者がほとんど動かなくなる。

公開するデメリット・・・しばらく売れないと、売れ残り物件の烙印を押されることがある。


それぞれにメリット、デメリットがありますが私個人としては

公開した方が安定して高く売れている気がします。

これには賛否両論あり、未公開の方が高く売れる!と主張する方もいらっしゃいます。
年配の業者担当者や地方の業者は、人脈を大事にする傾向があり、未公開で
仲間にだけ情報をだす。若い担当者や都心部の業者は、積極的にレインズに公開して
広く買主を探す傾向があるような気がします。


私は2~3週間未公開でやってみて、駄目なら一般市場に公開をする。
個人的にはこのようなやり方が良いと思います。

〇〇市〇〇町で物件が欲しい。
とにかく新しくてキレイな物件が欲しい。
〇〇大学の近くの物件が欲しい。

色々な考えを持つお客様がいらっしゃいます。
物件は一つなので、一人購入希望のお客様がいれば、売買が成立するのです。
どう見ても相場より高い物件が売れていることがあります。

ただし買主は一人でも良いとは言っても、相場を大きく超える金額だと
全く反響が無く、業者も営業活動をしないので、売れ残り物件になる可能性も
高くなることは覚悟しておきましょう。

あくまで売れる可能性のある金額を、仲介会社とよく相談をして決めましょう。


近隣や管理会社に知られたくないから、未公開でお願いしたい。
この金額で売れれば売る。別に売れなくても構わないから、未公開でやってくれ。
すぐに売りたいから一般市場に公開してくれ。

売却スタンスは色々ありますので、自分の考えに沿った売却方法を選びましょう。



 
人気ブログランキングへ

収益物件を高く売却したい 4

高く売却する方法4回目です。

これも重要な部分ですが
物件をキレイにしてから売るということです。


物件を売却するのに、わざわざ修繕をする方は少なく、基本的に
買主さんが購入後に修繕をすることが多いです。

物件が汚い状態でのお客様の反応が多いのが

「築年の割にはボロボロだね・・・」
「修繕費が結構かかるから指値をしよう・・・」

修繕をすることによってリフォームを掛けた金額以上に高く売れること
がよくあるのです。

やはり第一印象は大事です。
リフォームをかければ蘇るのですが、ボロボロの状態だと
購入意欲さえ沸かないことも・・・。

それから融資の絡みもあります。
銀行は基本的にリフォーム費用まで融資を見てくれないケースが
多いのです。購入後リフォーム費用は持ち出しと考えると、
買主さんは自己資金を多めに用意する必要がありますね。

修繕は外壁塗装及び空室リフォームがやってあればベストですね。
(外壁塗装を例えば3年~5年前にやっていて、キレイな状態であればやる必要はないと思いますが)

ただし人それぞれセンスが違うので、あまりに奇抜なリフォームを
すると逆にマイナスになることもあるので注意が必要です!


 
人気ブログランキングへ


プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
カテゴリ
アクセスランキング
[ジャンルランキング]
株式・投資・マネー
4692位
アクセスランキングを見る>>

[サブジャンルランキング]
不動産投資・REIT
177位
アクセスランキングを見る>>
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR
FC2カウンター
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。