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買付けを入れました

昨日は栃木県北部の物件の買付けを入れてきました。

若干の指値なのでまとまる可能性は、それなりにありそうです。

こちらの物件は利回りは高いのですが、積算評価はかなり低いです。
融資金額は物件価格の8割程度となりそうで、自己資金を投入する予定です。


売主さんも立ち会ってくれたので色々とお話を聞くことができました。

このエリアは家賃を大幅に下げることは管理会社が嫌がるとことで、
築20年のワンルームの相場が30,000円前後であるということです。

地方の激戦区だと20,000円とか10,000円台の物件も
多いことがあるので、30,000円前後で止まっている(地元の業者が調整している?)
のは良いことだと思いました。

ただし時代遅れの内装は30,000円で募集をしても全く決まらないそうで、
入居率が良い物件はそれなりにグレードアップをしているみたいです。

家賃をどんどん下げないと決まりませんよ!
ではなく
家賃を下げると入居者の属性が悪くなるので、グレードアップして家賃を維持しましょう!

この考え方の方がやりやすいと感じました。

修繕をしていない築古物件は管理業務自体受けない場合や、管理料の上乗せ(6%~8%)
もあるとのこと。


エリアによって管理会社の考えも色々ありますね。

また一つ勉強になりました!


 
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地方投資の考え方4

引き続き地方投資の話です。
 
④現地の需要

一般的に大手の1工場のみの需要は危険!
大学のみの需要は危険!
とよく言われていますね。

確かにその通りだと思います。
万が一撤退や移転があった際は、一気に空室が増えることでしょう。

現実にそういった地域は少なからずありますよね。

私は特に目立った工場や大学が無い地域を好みます。バランスの良い
需要は将来急激に需要が悪化する可能性は少ないと思います。

地方は駅からの距離はほとんど関係ないと、先日書きましたが
需要があるかないかを手っ取り早く調べるのは、周辺物件の
空室率を調べることですね。

地方は駅から近いから!とか近くに○○があるから!だけでは
需要が分からない部分があります。
やはり現地周辺を見て回ると良いでしょう。


企業城下町や大学のみの場所でも
高利回り物件で数年である程度回収できること、
それか
土地値で購入できるのであれば、検討しても良いのではないでしょうか。

リスクがある程度あってもリターン大きければ、面白い投資にはなりそうですね!


 
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地方投資の考え方3

引き続き地方投資のお話をしたいと思います。

③家賃相場は崩れていないか
これも重要です!

地方の物件を調べるとたまに家賃10000円台のアパートが
ゴロゴロしている地域があると思います。

10000円台ですとハッキリ言って儲かる気がしません・・・。
空室リフォームをやると、その先何年も元が取れない
ケースがでてきてしまいます。

地方は県庁所在地であれば安心できる!
こういった考え方もありますが、非常に危険です。

県庁所在地で経済性がある地域でも、供給過剰で
家賃相場が完全に崩れていることもあります。

逆に経済性のない田舎でも、供給自体が少なく、
家賃が高いままで安定している場所もあります。

ですので街として発展しているか!だけではなく、
家賃相場が崩れていないかを確認するようにしましょう。


 
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地方投資の考え方2

昨日に続いて地方投資の注意点です。

②駅からの距離

都心部では駅からの距離が重要なのは言うまでもありません。
ただし地方となれば話は変わってきます。

基本的に駅からの距離は、入居希望者の条件にはほとんど
影響しません。


地方において常日頃電車を利用するのはごく少数で、大多数が車やバイクで
移動します。

最近では特に郊外にショッピングモール等を建設し、商業もそちらに移行
しつつあります。ですので駅の周辺よりも、駐車場が確保されやすい
郊外の方が逆に入居が決まりやすいケースもあります。

私自身もかつて駅から離れた物件を借りておりました。
駅から近い物件もあったのですが、道路がゴチャゴチャしており狭い、
古い商店街で活気がない等、マイナスイメージがありました。

それからこれも私の考えですが、
地方で駅近の物件を探すのは「都心出身で駅周辺が便利で発展していると思っている人、大手転勤族等」
駅から離れた物件を探すのは「地元の人や地方出身で車社会に慣れている人」
これに当てはまるケースは多いのではないでしょうか。

ちょっと駅近よりも郊外の方が良いと偏った意見になりましたが、
もちろん地方でも駅近のメリットはありますので、誤解のないように
お願いします。将来における資産価値等は駅近の方が間違いのない部分では
あります。

ただし駅からの距離は入居者の選ぶ優先順位に入らないのは事実です。
なので地方において駅からの距離で物件を判断するのは得策ではないのです。

参考にしていただければと思います。


 
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地方投資の考え方1

私は地方出身であり、社会人になってからも5年間栃木県に住んで
おりました。

そのおかげもあり、地方の方の生活の仕方や考え方はある程度
理解しているつもりです。

私の所有物件も新潟県1棟、茨城県2棟と群馬県1棟(売却済)
にあり、私の資産形成に対して大きなウェートを占めております。

地方物件のメリットは何といっても安さ、利回りの高さですね。

ただし都心の感覚で物件を購入すると、入居者ニーズとの乖離があり
客付け等に苦労するケースがあります。

注意すべき点をいくつかご紹介します。


①駐車場の有無
地方では駐車場がないと話になりません。
ただし敷地内に世帯分あるのが望ましいのですが、必ずしも敷地内に
世帯分ある必要はないと考えます。

敷地内に世帯分駐車場を確保できる物件は、どうしても
物件価格が高くなり、利回りが低くなる傾向があります。

近隣に駐車場が確保できれば、入居者を呼び込むことは可能です。

敷地内駐車場有り  利回り15%
敷地内駐車場なし  利回り20%  近隣駐車場利用

利回りだけでは判断できませんが、近隣駐車場が確保できそうであれば
敷地内駐車場なしも検討できるのではないでしょうか。

もちろん近隣駐車場が永遠に駐車場であり続ける保証は
全くありません。

数年間所有すればある程度回収できる見込みがあるのであれば、
例えば5~6年後に駐車場がなくなっても、何とかなりそうです。

それから駐車場は1箇所じゃなく、候補が2~3箇所あると
安心ですね。

基本的に駐車場が全く確保できない物件は・・・見送った方が
無難ですね。



 
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プロフィール

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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