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賃貸の動きがでてきました

毎年のことですが5月~8月は本当に賃貸が決まりにくいです。
今年もやはり動きが鈍かったので、来年はもっと綿密に対策を練ろうと思います。
5月に決まらなければ6月~7月にも決まらない可能性があるので、思い切った条件緩和が必要でしょうか。
毎月1人程度の入居がありましたが、空室が多い現状からするとまだまだ対策不足でしたね。

それでもお盆明けからは急に動きが良くなり、4棟でそれぞれ1件ずつ入居が決まりました!
これで現在の入居率は約86%になりました。

徐々に良くはなっているのですが、おそらくまた空室ボロ物件を購入することでしょう。
その時は60%~70%の入居率に逆戻りしそうです(^_^;)

入居が決まった物件の一つを紹介します。
場所は埼玉県ふじみ野市です。

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このようなリフォームをした結果、相場より2000円程高い金額で、申込みをいただきました。
実は一度先月申込みをいただき、8月28日入居予定だったのですが、前日の27日にキャンセルが入ってしまいました。
管理会社からそのように連絡が入り、「そうですか~残念です・・・引き続きお願いします!」とのやり取りをした数日後に、「申込みを再度いただきました!今度は大丈夫だと思います!」とありがたい報告を受けました。

この物件は私の中では唯一都会に分類されております。(笑)
募集の動き、雰囲気等がイメージしてた都会特有の動きであったと感じることができました。

7月上旬にリフォームが終わり、募集を開始しました。
お盆前に状況を聞いたところ、何と案内は12~13件はあったということです!

それだけ案内があって決まらなかったのも問題ですが、それだけの案内は他の地方物件ではまずないので、私にとっては本当に新鮮でした。しかも管理会社だけでなく、地元の会社数社が案内に行ってくれたとのこと!これも普通のことなのですが、田舎の物件の場合は管理会社の自社付けが中心となり、他社とのやり取りは少ないものなのです。

そして管理会社と相談した結果、初期費用を少し安くすることにより、あっという間に申込みをいただくことができたのでした。

これを経験すると都会での賃貸経営(ふじみ野は都会ではない!??)もいいな~ってちょっと思ってしまいました。
こういう場所ですとちょっと対策打つだけて、簡単に満室にできると感じてしまったのです。
地方ですと人の出入りが圧倒的に少ないので、対策を打っても、効果がでるのに少し時間がかかります。

ある程度の規模になると都心の物件を買い進めるカリスマ大家さんの気持ちも分かります。

でも私は地方好きなので、まだまだ地方攻めになるとは思いますが(^O^)

 
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賃貸客付けを一般媒介で依頼する

7棟目物件の外壁塗装が終わりました。

内装工事が完了した5月中旬より、管理会社にて募集をしておりましたが
2件申し込み後キャンセルがあった以外は動きがありませんでした。

これから以前からやってみたかったことを試してみたいと思います。

それは一般媒介で数社に募集をお願いして、客付けをした会社がその入居者の賃貸管理をするというやり方です。

一般媒介での募集は通常自主管理の大家さんがよくやる手法です。
勤め人の方で自主管理が難しい場合は、通常管理会社に専任媒介でお願いするケースが多いと思います。

ここでそれぞれのパターンの特徴を考えてみます。

<管理会社に専任媒介をお願いする>
当然管理会社は客付けを頑張るが他客付け業者の動きは良くない。
最近は自社管理物件の空室を埋めるのに精一杯なため、それ以外の物件は
あまり積極的にはならない。オーナー自らが営業しても、本気になってもらえてない
ように感じる。
契約書関係を管理会社が作るため、客付け会社はやり取りを面倒と感じる。
本業がある人はこのパターンが一番楽に運営できる。


<自主管理をやりながら一般媒介で募集をする>
複数の会社に直接依頼できるため、間口を広げることができる。
専任媒介ほどではないが、オーナーと直接やり取りができるため
それなりに頑張って動いてくれる。
入金の管理やクレーム等が直接入るため、忙しい勤め人には向かない。


それぞれの良い部分である
・管理がお願いできる
・多くの不動産会社に動いてもらう

この2つができるのが、先程の手法だと思いました。

デメリットとしては
・複数社から毎月入金報告書が送られてくるため管理が大変
・口座への振込手数料は通常大家負担のため、振込手数料の負担が増える

それでも短期間で入居が決まるのであれば、やる価値はあると考えます。

しばらくやってみて皆さんにご報告をいたします。


 
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今の時期は決まりにくいです

ここ数カ月、所有アパートの入居があまり決まっておりません。

1月~3月は案内成約率が大凡50%くらいだったと思いますが
今の時期は20%~30%くらいのイメージです。

あて物(本命物件をよく見せるために使われる物件のこと)にされている感じでは
ないのですが、やはり今の時期はじっくり探している人が多い印象です。

平屋解体や外壁塗装が終わりましたので、空室対策を本気でやっていかないと
と感じた次第でございます。

早速明日は茨城物件の管理会社と空室対策の打ち合わせをしていきたいと思います。

 
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高い空室率!

どこのことでしょうか?

そうです。私の所有物件です!

現況57世帯中入居は34世帯、入居率は59%(95なら嬉しいのですが・・・)
となっております。

そもそも空室の多い物件ばかり買っているので、仕方のないことでは
ありますが。

昨年末に購入した32世帯アパート(2棟一括)が購入時10世帯のみの
入居でした。リフォーム後募集をかけて、10世帯が入居しましたが
5世帯が退去をしました。まだまだ時間がかかりそうですね。

それから先月購入の6世帯アパート、現在は1世帯のみの入居です。

好稼働率の物件を買えば楽なのですが、割安な物件を探していくと
空室だらけ、かつボロボロ物件に目がいってしまいます。

閑散期ではありますが、少しずつ入居を決めていきたいですね。

一昨日2件の申し込みをいただきました!ありがとうございます!



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プロフィール

TAKUYA#

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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