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競売で安い物件が買えるのか④

バーチャル入札を行いました。

栃木県那須塩原市
H2年、H15年築木造2棟一括
建物合計758㎡
間取り 2DKと2LDKの複合
現況16世帯中10世帯賃貸中
積算評価約4500万

売却基準価額1400万に対して落札価額6510万!
表面利回りは13%程度です。

確かに1棟は新しいのですが、那須塩原市で表面利回り13%って明らかな高買いではないでしょうか(^_^;)
積算評価も4500万ですよ・・・。

やはり問題が無さそうな物件は割高ですね。

 
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自殺告げず賃貸

こんな判決がありました。

「マンションの一室で自殺があったことを告げずにその部屋を賃貸したのは不法行為だとして、部屋を借りた男性が家主の男性弁護士(兵庫県弁護士会所属)に約144万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が28日、神戸地裁尼崎支部であった。杉浦一輝裁判官は「告知すべき義務があったのに、意図的に告知しなかった」として、弁護士に賃料や慰謝料など約104万円の支払いを命じた。

 裁判で弁護士は「競売後の手続きは他人に任せており、自殺の報告を受けないまま部屋の明け渡し手続きを終えた」と主張したが、杉浦裁判官は「およそあり得ない不自然な経緯というほかない」と退けた。また、女性の遺体を警察官が搬出し、住人らが自殺と認識していたことなどを挙げ、「一般の人でもこの部屋は居住に適さないと考える。部屋には、嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的な欠陥という瑕疵(かし)がある」と判断。女性の死後に弁護士が部屋のリフォームを指示したことから、「部屋の心理的な瑕疵の存在を知らないことはあり得ない」と指摘した。」


賃料及び慰謝料が104万ということですが、家主が弁護士だったことも影響はしているかと思われます。
確かに知らないことは有り得ないですね・・・。

それからこういったことが競売物件の難しさの一つでしょう。
占有者がいるので、落札後の立ち退き等はデリケートな問題ですね。


 
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宅地建物取引主任者は取るべきでしょうか?

「宅建は取ったほうが良いのか?」
お客様に質問をされたことがあります。

いや~不動産会社で働くか、不動産業を開業する方以外はあまり取っても意味は
ないですよ。と答えました。

宅建の合格率は毎年15%~17%くらいで推移しております。
3ヶ月くらいの勉強で受かる方もおりますが、一般的には半年程度の勉強期間が必要となります。

私も頭は決して良くありませんが、不動産業界に入り込んだ7年前に取得しました。
勉強時間はマニュアル通り(300時間)かそれ以上の時間を費やしたかと思います。

その当時は残業なしの会社に勤めていたため、比較的時間は使えましたが
毎日遅くまで働かれる方にとっては取得するのは本当に大変なことだと思います。


さて宅建を取るとどうなるか?ですが実は不動産の仕事をするのも、アパート経営をするのも
実際に役に立つという実感はありません・・。

当然売買契約時に重要事項説明書を読むことができる(持っていない場合は持っている人にお願いをします)
ことはありますが、やはり実務と資格の知識は全く違うものなのです。

どの仕事でも同じだとは思いますが、資格はキッカケに過ぎず、重要なのは実務を経験をして
スキルアップすることですよね。

なのでお客様の立場の場合でも、宅建の勉強に時間を費やすのであれば、一つでも多くの
現地を確認して良い物件が買えるように努力する方が得策かと思われます。宅建を取得しても
良い物件は買えるようにはなりませんし、運営もうまくいくとは限りません。

でも取得することにより自分に自信がついたり、ちょっとしたところで人に自慢できることはあるかもしれませんので、全く意味がないことはないのですが・・・。


今日のまとめとしては
どんどん業者とコンタクトを取って、現地を見に行きましょう!
また所有物件でも積極的に管理会社を訪問して、コミュ二テーションを取りましょう!宅建を持っているかいないかでは営業マンの善し悪しは判断できません!

こんなところですかね(^^;)


 
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競売で安い物件が買えるのか ③

その後何件かバーチャル入札をしました。

終了した物件の3点セットは見れないため、詳細は忘れてしまいました。
ザックリとした内容は以下の通りです。

群馬県高崎市アパート
平成2年築木造 
敷地延長の土地 
1K6世帯か2DK4世帯だったような・・・
売却基準価格 約4,000,000円
落札価格    9,339,999円
入札本数 17
この落札価格だと表面利回りは20%くらいでしょうか。
確か一人50万くらいの滞納者がいました。
それから接道幅が1.8mのようだと書いてありました。

う~ん強烈な滞納者及び再建築不可の疑い・・・
再建築不可かどうかは調べれば分かりますが、私は手をだしません。


群馬県太田市アパート
平成16年鉄骨造2階建アパート
間取りは忘れました
建物418㎡
入札本数 10
売却基準価格 約15,000,000円
落札価格    36,110,000円
この落札価格で表面利回りは12%くらいでしょうか。
築9年の鉄骨造なので評価はでそうです。
そこそこ埋まっていた記憶があります。


相模原市マンション
平成18年築RC造
1K×6 2LDK×1
建物240㎡
入札本数 7
売却基準価格 約32,000,000円
落札価格    50,500,000円
表面利回りは10%少し切るくらい?
築浅RCで評価額はかなり高いです。
2LDK部分は所有者使用でした。
1階居室部分に水漏れの痕が天井にありました。

これは安いと思いました。満室にして水漏れも完全に直せば8%弱でも売れるのではないでしょうか。


何回か入れてみた感想としては、確かに割安ではあるが、激安ではないということ。
ちょっと有名な市町村や総額が安い物件には札が集まる傾向にあります。


私が狙うとしたら・・・
そこどこ??っていう場所の物件や3000万以上の物件でしょうか。
1000万以下の物件だとキャッシュ組がたくさんきます。
競売はローンは使いにくいので、総額が高い物件の方が、難易度も上がり
札も少なくなりそうです。


 
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競売で安い物件が買えるのか? ②

先日試してみたバーチャル入札の結果をご報告です。

詳細はこんな感じでした。

場所 :群馬県北群馬郡
土地 :667㎡
用途 :準工業地域
建物 :307㎡
築年 :平成15年築木造
施工 :大東建託
間取り:2LDK×6
現況 :1部屋40,000円と3部屋一括100,000円(法人)の4部屋が賃貸中。

15,184,000円の売却基準価格に対して、25,101,706 円 で落札されました。

法人一括貸しの3部屋が安い賃料となっておりますが、表面利回りは10.51%の計算です。

群馬県の田舎とはいえ、もう少し高い賃料(45,000円以上)が取れる気がしますが、
表面で10.51%では全然安くないですよね。

確かに大東建託の建物なので、10年前の新築時は最低でも7,500万くらいはかかっているでしょう。
そういう見方からすると2500万だと安く感じます。

ただし今回入札はたったの2件でした!

これくらいの札の本数ですと、運が良ければ安く買える可能性はあると感じた次第です。

10本以上入る物件は、誰かしら高く入札するので、基本的に安くは落とせないと思います。

引き続きバーチャル入札を行い、様子を見ていきたいと思います。


 
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プロフィール

Author:TAKUYA#
埼玉県の収益不動産専門会社で働いております。
お陰様である程度の自由を手に入れることができました。
妻と娘2人の4人暮らし。これからは国内、海外旅行や色々なことにチャレンジしたいです!

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